东莞楼市，又传来了大消息！

广东政务服务网最新信息显示，近期全市有多个保障房项目通过备案。

而需要说明的是，比起项目动态，背后蕴含的信号意义更值得关注。

01

涉及大岭山、万江、寮步、东城

东莞4个保障房项目通过投资备案

最近，位于大岭山、万江、寮步、东城的保障房项目均已通过投资备案。

各大项目的概况，请看下图。

>>> 大岭山项目：

◇  项目备案信息，图源广东政务服务网 

>>> 万江项目：

◇  项目备案信息，图源广东政务服务网

>>> 寮步项目：

◇  项目备案信息，图源广东政务服务网 

>>> 东城项目：

◇  项目备案信息，图源广东政务服务网

笔者发现，这4个项目存在一些共性。

① 体量偏小，套数不多；

② 建设单位均为“东莞市旗山投资发展有限公司”，其是东莞本土国企东实集团的关联企业（信息源于天眼查平台）；

③ 起止年限都是“2024-09-01～2026-12-01”，有望在今年9月动工、2026年年底实现竣工。

02

价格“美丽”

可办理独立产权、入户入学

春节之前至今，东莞官方持续进行了配售型保障房的购买意向调查工作。

里面的一份调查表，更透露该类房源的一些重要信息。

一：首批规划建设8个项目。

位置分别在东城牛山社区、东城樟村社区、南城石鼓社区、南城水濂社区、万江新村社区、寮步石龙坑村、寮步横坑村、大岭山太公岭村。

通过比对发现，通过备案的4个项目应该是在首批名单之中。

◇  图源官方文件

二：“售价约为当前同区域商品住房价格的50%左右”。

三：以90m²左右的三房户型为主，实行现房销售。

不过，户型具体是怎样的、卫生间是几个、是否带装修等等问题，意见稿未有提及。

四：享受与商品房相同或更优的按揭贷款，享有与之类似的入户、入学等权益，可办理独立产权。

总结一下，购买该类房源可以入户入学，还具有“价格美丽”的特性，对刚需来说算是较“香”的。

达到申购条件且有意向的读者们，不妨关注一下。

◇  图源官方文件 

值得一提的是，该类房源严格执行封闭管理（不可随意转让流入市场，可由政府指定机构回购），而且持有保障房期间不得购买商品房，这点需要注意。

03

“保障+市场”体系

对东莞楼市影响深远

新一轮“房改”定调，我国楼市未来会形成“保障+市场”的鲜明体系。

这一体系将会深刻影响全国楼市的发展，官方尤为重视。「完善“保障+市场”的住房供应体系」之类的描述，频频出现在各大会议之中。

◇  图源财联社，仅供参考

其实，这一体系不是完完全全的新事物，东莞乃至全国多个城市都有商品房产品、保障房产品，而是这一体系整体上存在明显的“一长一短”的现象，需要调整。

东莞最近通过投资备案的4个项目，乃至首批规划的8个项目，正是令这一体系趋于平衡的必经历程。

那么随着这一体系构建趋于完善，将会产生怎样的影响？这里，笔者说下自己的看法。

一、有利于城市吸引、留住人才，利好产业、经济发展。

俗话说安居才能乐业，保障房凭其价格优势，能让更多人圆上置业梦且满足教育需求。

这有助于城市保持较高的人才吸引力，甚至更好留住人才，持续为产业、经济发展提供的“动能”，对于楼市来说无疑是个长期利好。

◇  示意图，图源网络

二、有利于土地资源的高效利用，甚至利于楼市去库存。

根据官方定调，保障房以划拨方式供应土地，仅需支付相应的土地成本。

除划拨外，可以利用依法收回的已批未建土地，房地产企业破产处置商品住房和土地，闲置住房，闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地（变更用途无需补缴土地出让金、原划拨地继续保留）等建设保障房，这将有利于减少土地闲置浪费。

此外，存量商品住房可以通过改建或收购用作保障房，这将有利于楼市去库存。

不过前提条件是城市库存量较高，东莞当前或许不会走到这步。假如未来会触发到，将能通过这个途径减轻去化压力。

三、与城中村改造相结合，助力构建房地产发展新模式。

笔者之前了解到，城中村改造将与保障房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障房。

易居研究院研究总监严跃进认为，城中村改造中的房地产结构变化是非常关键的一条。过去的组合是“商品房+安置房”，而现在可能会增加保障性住房，这里或包括共有产权住房和保障性租赁住房等。应该说，这使得城中村改造工作具有较大创新性，也更好地把年轻人等资源导入，有助于城中村改造焕然一新。（信息源于网络报道）

业内传闻称，东莞出炉了新版城中村改造的征求意见稿，里面就提到了拟拓展实物补偿（商品房、保障房、安置房）的途径，促进城中村改造有效实施。（网络消息仅供参考，具体请以官方公布为准）

保障房建设、城中村改造、平急两用公共基础设施建设，是房地产发展新模式的重要抓手。前两者建设结合，将有利于该新模式的构建。

◇  图源网络，仅供参考

四、保障房、商品房2大市场既“泾渭分明”，又有一定的关联影响。

在这体系下，保障房、商品房应该是独立的市场，主力客群、配套政策、对应产品、价格表现都会存在差异。

-- 客群：保障房侧重满足刚性客群需求，商品房侧重满足改善客群需求。

-- 政策：保障房主要是政策化的产物，更关乎民生，这一市场预计将会长期执行各类严格的限制政策，甚至会不断完善优化，堵“漏洞”；而商品房市场侧重发挥市场调节作用，不合时宜的限制性政策或会退出历史舞台。

话说东莞留存的限制性条件并不多，不过仍有操作空间。譬如当下城区、松山湖还在执行限售政策，未来有一天会有取消也说不定。

-- 产品：根据官方定调，保障房建设遵循的是“保本微利”原则，因此或难有优秀/突出的产品力；而商品房为了和保障房形成显著差异，产品力越来越卷或是未来趋势，外立面、园林、户型布局、层高、玻璃材质、智能科技、物管服务等方面或会逐渐进化，最近住建部会议正提到了“好房子”更有市场、更有未来。

不仅如此，近期官方会议定调还要满足多样化改善需求。笔者觉得，这里提的多样化可以体现在住房体验（智能、绿色、安全、服务等等）、产品类型（高层大平层、小高层大平层、独栋别墅等等）等多方面。

对于别墅，东莞执行了几年“禁墅令”，然而前一阵子自然资源部建议取消郊区容积率1.0限制，那么东莞有朝一日会否跟进，真别墅重回市场供应？可以期待一下。

◇  图源财联社，仅供参考 

-- 价格：商品房开发趋向满足改善性需求，叠加东莞新房备案价限制已宽松，“好产品”的价格“天花板”或将不断刷新，与保障房形成鲜明反差。

也许有人关心，保障房会对商品房市场的刚需产品价值造成冲击吗？

笔者觉得会带来一定的影响，商品房会有一定的刚性置业需求被分流掉。一方面，保障房价格更香且能入户入学；另一方面，持有保障房期间不得购买商品房。

◇  图源官方文件

不过不代表当前商品房市场的刚需产品，就没啥入手价值了。

其一：想买保障房要满足申购条件才行，不是任何人都能买；

其二：一些刚需产品要么居住体验更佳，要么户型能满足“多口之家”的需求（布局巧妙、同等面积设计更多房间等等）；

其三：保障房执行封闭管理，这又在一定程度避免对刚需房造成明显的“价值踩踏”。

PS：以上仅为个人观点，仅供参考