春节假期过后，东莞楼市出现了向好的迹象。
然而，从最新数据上看，市场表现依然不太理想，向好的势头似乎在减弱了。
那么，东莞楼市小阳春来了吗？回暖之势可否持续？
下面，笔者谈谈自己的看法。
01
新房供应节奏偏缓
仅2盘通过备案，房源共330套
笔者在查询东莞市住建局官网发现，春节假后至上周，东莞全市已仅有2盘通过备案拿证，分别是万科嘉城未来天空之城、万科瑧山境，共计330套。
其中，万科嘉城未来天空之城在2月23日获批预售，备案住宅合计240套，产品面积约83~125㎡，备案均价约2.81万/㎡；万科瑧山境在3月1日获批预售，备案住宅仅90套，产品面积约143~200㎡，备案均价约5.61万/㎡。
这一定程度上，反映出房企当前推新意愿偏低，以去化存量房源为主，市场信心不足仍显不足。
02
新房周成交量“先扬后抑”
上周环比减少约4成，库存高压
春节假后两周，新房住宅成交量均有上涨，然而上周却开始下滑了。
东莞合富数据显示，春节假后首周（0219～0225）东莞新房住宅成交285套，环比大增约2750%（前一周基数太低）；
春节假后第二周（0226～0303），东莞新房住宅成交408套，环比上涨约43%；
春节假后第三周（上周，0304～0310），东莞新房住宅成交249套，环比下滑约39%。
而且，笔者关注到当前一些楼盘虽然人气还可以，但是成交量还不太行。
此外，东莞楼市的去化压力也不算小。
CRIC数据显示，截至2月底，东莞库存去化周期超过40个月，排在重点监测的30城前列。
◇ 图源丁祖昱评楼市
也就是说，东莞楼市行情还没到很乐观的程度。
03
二手住宅成交“三连涨”
大降价现象仍存
东莞合富数据显示，近期东莞二手住宅周成交量出现“三连涨”现象。
◇ 图片源于合富研究院
不过，市场上仍有一些业主在降价“抢跑”。有媒体报道称，南城有些小区业主在“割肉抛盘”，万科金域华府、万科金色城品、景湖时代城等小区有房源价格在3月再度下探。
诸葛找房平台上，最近每日的“降价房源”在“新上房源”上的占比并不算低。
◇ 图片截自诸葛找房平台
就拿今天的情况来说，“降价房源”接近占了“新上房源”的4成。
04
东莞楼市
回暖可持续性大吗？
客观来说，上周新房成交量是节后首次下滑，仅以这一变化来简单判定“市场冷回去了”为时尚早。
至于东莞楼市小阳春来了没？笔者觉得个别楼盘热度不错，不过市场整体还不算是明显回暖了。
其一：部分项目价格再度探底
春节假后，东莞不少新盘价格又跌了，下面举几个例子：
◎ 麻涌南x府，近期推出了约1.1万/m²任选的活动；
◎ 塘厦金xxxx馆，高峰价接近4万/m²，最近仅约1.8万/m²起；
◎ 南城德xxx府，近期仅约2.88万元/m²起；
◎ 南城莞xx象，近期也下调到2字头起;
◎ 道滘水xxxx方，最近仅约1.5万元/m²起；
◎ 万江珑xxx湾，最近仅约2.2万元/m²；
◎ 中堂时xx华，该盘高峰价达到2字头，如今约1.4～1.5万元/m²，中介称可以任选楼层......
◇ 图源网络，仅供参考
其二：新房成交分化明显
综合多方消息，近期卖得较火的楼盘，要么是价格降得特别狠的，要么是区位/地段较好，或是周边有优质学校。
以下这些，是笔者在朋友圈看到的一些热销信息，仅供参考。
◇ 图源网络，仅供参考
那么，东莞楼市持续回暖的可能性大吗？笔者暂不能简答回答，就以下面这些因素分析下吧。
1、东莞自身表现是否给力
打铁还需自身硬，东莞产业、经济向好，会对楼市复苏有所帮助。今年东莞奋力发展产业，这里就不展开说了，效果看市场反馈吧。
此外，土拍结果也是尤为重要。据说，东莞今年会拿出南城CBD地块、东城万达旁地块、万江龙湾地块、万江汽车总站TOD地块、松山湖中心小学旁地块等靓地来拍。
假若消息真实，那官方意图就很明确了，一方面既要保证高出让率，另一方面也利于提振市场信心和预期。
2、广深楼市热度能否持续
2023年底至今，东莞、上层、一线城市都陆续出招，意在维护市场稳定。
不过，一线城市松绑节奏慢、力度小，反而难以很好起到减缓观望情绪的效果。此前香港全面“撤辣”，业内人士称其决心、力度值得内地效仿。
一线城市楼市向好，利好全国整体信心修复。广州、深圳的表现，也关系到东莞。
近期官方再定调支持刚需和改善需求，充分赋予地方调控自主权，广州上周又动起来了，估计会有一定的效果。
◇ 图源财联社网站
至于深圳，有报道称楼市热度在持续升温（信息源于克而瑞深圳区域），不过能否持续有待观察。
继春节后出了一次招后，深圳至今还没什么动作。虽说市场稍有向好迹象，但是还不足以称已经实现回暖，根基还不算很扎实，笔者相信后续大概率还会出招的。
以上2点，都关乎置业者对楼市价值预期的修复。市场信心好转，预计楼市也能相应好转。
3、置业安全性能否保障
近期，市面还有一些房企负面消息出现。
这个问题官方在着手解决，“白名单”融资工作持续推进，民企陆续获批“救命钱”。
◇ 图片截自财联社网站
一定程度上，市场整体会更稳些。
