作为2024开局的1月，已经过去一半了。

那么在这段时间里，东莞楼市表现如何？是否取得了良好开局？本月大致会是什么水平？

展望春节后，有可能会像2023年那样出现一波小阳春/小高潮吗？

下面，笔者就来说说自己的看法。

01

截至目前，1月东莞楼市表现如何？ 

相关数据显示，截至1月15日，本月东莞住宅新房网签677套、二手房网签1108套。

◇  仅供参考 

这个水平如何，不妨先看下之前几个月的数据。

◎ 2023年12月，东莞住宅新房网签1652套、二手房网签2110套；

◎ 2023年11月，东莞住宅新房网签1445套、二手房网签2249套；

◎ 2023年10月，东莞住宅新房网签2661套、二手房网签1868套；

◎ 2023年9月，东莞住宅新房网签3643套、二手房网签1802套......

从现有的数据上看，目前新房、二手房网签套数约为上年11月、12月的一半。

不过要知道的是，上年11月、12月还是属于东莞楼市的淡季期，因此本月表现算不上好，整体依然比较冷清。

根据瑞城搜公布的数据，1月第一周东莞住宅新房成交量环比下降约9%（1月1日～1月7日）；1月第2周东莞住宅新房成交量环比下降约19%（1月8日～1月14日）。

◇  图源瑞城搜研究院，仅供参考

二手房方面，1月第一周东莞全市成交量环比有所下降、1月第二周呈现止降回升的趋势。

◇  图源瑞城搜研究院，仅供参考

在1月第二周，笔者关注到有自媒体报道称东莞部分区域的看房量有所提升。

背后原因比较多，包括政策发力、部分区域房源价格趋于平稳也想在春节前完成入市等等。

然而，报道还称全市情况还是相当分化的，另外有些区域的二手房还是极其难卖，降价也未必管用。

整体来看，截至当前，1月东莞楼市整体表现算不上好，同时也是延续分化行情。

02

本月最终会达怎样的水平？ 

上面提到，截至目前本月新房、二手房网签量约是上年12月、11月的一半水平。

不过笔者觉得，本月最终想要与上年12月、11月持平也比较难。

一个比较客观的因素，是春节将近。

话说，进入东莞的开发商，已有多年推出“过年不打烊”、“新春优惠大放送”之类的活动，按道理或能够吸引一些人买房，但是考虑到如今购房人的信心普遍还没得到很好地建立、预期尚未明显扭转，预测放出优惠也难以很好地打动购房者。

◇  图源网络，与文案无强关联

而且大家应该知道，春运即将开始了，火车票已于12号迎来开售，笔者近期也打听到，已有一些工厂/公司开始放假了。至于一些还没放的，可能这周、下周就会开始放了。

要知道，东莞一到过年就会变“空城”了，曾经还被称是“中国第一空城”，这意味着近期潜在购房的客群或会显著变少。

◇  图片截自新华社官微文章

当然，笔者这里不是要恶意唱衰东莞楼市，仅是摆出当前存在的客观因素进行简单预测罢了。情况是否如此，交由市场、交由数据印证即可。

03

春节过后，有望出现一波小阳春/小高潮吗？

回顾2023年春节过后，东莞楼市一度出现了波小阳春/小高潮。

那么，今年在过完春节、人气逐渐恢复到位后，有望再现这一景象吗？

笔者预测，概率还是有的。

最有可能引起一波小阳春的因素，或许不是什么购房优惠，也或许不是一些政策（毕竟东莞当前能放的也挺有限了，如果能放些大力度的刺激性政策就另当别论），最有希望促成的而是新一年的开学季来临以及核芯区靓盘的陆续/扎堆入市。

开学季这个因素很好理解，或许届时会有一些父母为了孩子的教育需求进行入市。

这里，笔者着重讲下核芯区靓盘这个因素。

其实，经过这些年来的“市场教育”，无论是东莞还是其他多个城市，楼市热钱多数都是涌向核芯区的优质新盘中。楼市整体是偏冷，而这些项目算是走出了独立行情。

回顾2023年，东莞比较好卖的新盘基本也是集中在城区、松山湖，滨海片区有极个别盘卖得不错，摇号盘也是清一色从这些区域诞生（2023年东莞摇号新盘：万科瑧湾汇、华侨城松湖原岸、中海源境、保利清能和悦春风、万科瑧山境、华润滨海润府、金地青雲境）。

这一分化行情，也很有可能会在2024年继续蔓延。

展望2024年，东莞中心城区新房供应继续爆发，靓盘扎堆而出；在环松湖镇街，也有几个不错的盘会推出。这批项目在产品上，涵盖了刚需～豪宅，范围较广（大致有什么项目，之前已有写过，这里不再赘述，链接无法引用，可在我们的小程序上翻阅文章查看）。

◇ 计划2024年入市的光大天骄国际效果图，图源网络

虽说2023年是东莞的豪宅元年、核心区供应爆发的元年，但是2024年有些新盘区位并不输2023年入市的那批，甚至有些区位表现极佳。

此外，2024年入市的核芯区靓盘总体上大盘比例高于小盘，相信在市场上的接受度也会更高。

当然，这些情况仅是笔者的猜想，届时能否迎来小阳春/小高潮，具体又能持续多久，还得持续观察才行。