东城，又有宅地可拍了？

最近，东莞市自然资源局网站发布了《东莞市东城区主山片区控制性详细规划M、N街坊调整》 的批前公示。

根据公示，主山片区M街坊经过控规调整，确认落实一宗占地面积约3.1万m²的二类居住用地。

这宗地块对应编号为M-20-1，容积率约3.5，限高100m，建筑面积约10.86万m²，规划人口数量为2716人。

从控规图上看，M-20-1地块是由2宗小地块组成，中间被条道路隔开了，这点和之前出让的CBD宅地比较相似。

在它旁边的M-20-2地块，规划为幼儿园用地，占地面积约3651m²，办学规模为12班。

如果能够入读，还是挺方便的，家长和孩子都能起晚一点，带孩子上学也不必忍受堵车的痛苦，走路就能到。

在这两宗地周边，还分布着一些二类居住用地、小学用地、中学用地、公园、影剧院用地、服务业用地、新型产业用地。

笔者大致查了查，附近的二类居住用地不少是旧改项目的地块，其中M-08地块对应的是绿城桂语旗峰。

M-10小学用地，对应的是已于2023年开学的东城外国语小学，而M-12中学用地还处于规划阶段。

◇  学校效果图，图源网络

综合来看，这片将会变成集居住、教育、公园、休闲于一体的区域。

不过，这片想要获得明显蜕变，较大程度就看旧改项目能否纷纷动起来，否则在一定时间内就只停留在蓝图阶段。

值得一提的是，同属“黄旗北”板块，东城已有一宗地块被纳入了土拍清单，就在东城万达旁，区位表现算是不错。

◇  东城主要板块分布示意，图源网络

而本次通过调规的地块，在“大区位”上看没啥问题，毕竟披着东城的光芒。但在“小区位”方面，就比较差强人意。上年笔者就在周边简单逛了一圈，发现配套表现算不上优秀，比如想要一站式体验吃喝玩乐，在近距离内没有项目可以很好满足，要去到东城万达、世博、星河城等商圈才行。

此外，本次控规涉及的这宗地块周边的面貌也不太好，有种像是去到了“乡下”的错觉。

◇  周边实景（部分区域），摄于2023.06

◇  周边实景，图源东莞东城

笔者预测，今年应该是会先拿万达旁的宅地拍卖，一是它先被纳入了清单，二是区位条件更优，在当前尚不明朗的行情下能成功出让的概率更大。

至于本次控规涉及的宅地，当前连批后公示阶段还没到，现在讨论何时会出让可能为时甚早了。

况且，东城明年还有多个纯新项目会上市，不含东城万达旁宅地在内都有6个新盘会“上马”，加之这里的“小区位”表现算不上优秀，预测房企短时间内想拿的意愿未必会比较高。因此综合判断，这块地应该不会急着拿出来出让。

不过，控规调整有可能是为拍地作准备的，这宗地最终应该是会拿出来拍的。究竟何时会拍，只能说等官方动作吧。