众所周知，核心区域是高阶置业的优选。 

在过去一段时间内，东莞核心区南城、东城、松山湖，新盘供应整体算是偏少的，不少购房者为此发愁。

到了最近两年，供应明显增加了不少，可选余地更多。

比如南城，目前共有8盘在售，从刚需到顶豪都有得选；

比如东城，新盘一度“0供应”，今年一次性增加了3个，产品覆盖面同样很广；

比如松山湖，今年共有3个纯新盘入市，在近几年来供应算是偏多了的。

然而，它们的新房供应还将继续加码：

-- 城区“一哥”南城，还有建发缦云、宏远雍雅台、东莞香港中心尚未备案取证，下月还有一宗位于CBD的宅地会拍卖，绝大概率会成功出让。

◇  CBD待拍地块大概位置，仅供参考

粗略计算，这几个新盘货量约有上千套。从素质上看，潜在供应的靓盘占比较多。

-- 东城也不甘示弱，多个优质新盘“炸场”，甚至有望成为明年的城区“主战场”。

◎ 剑指顶豪的光大天骄国际，住宅建面约5.96万m²，吹风套数过千；

◎ 火炼树旧改--华润旗峰润玺，毗邻国贸的超量综合体，据说住宅套数超2800套；

◎ 高田城南印象，总建面超32万m²，住宅共有10栋，预估货量也不会少；

◎ 洋杞坑旧改项目，居住计容建面约25.66万m²，吹风打造建面约90～180m²户型产品，货量估计也较多；

◎ 天翔工业园城市更新项目，占地面积约4.64万m²，据说货量有千余套；

◎ 卓越接盘的东莞国际金融大厦项目，住宅建面超8万m²，预计最快明年入市；

◎ 毗邻东城万达的一宗宅地，有望在年底或明年挂牌出让，已有房企展开问卷调研，预计大概率会成功拍出......

◇  东城待拍地块大概位置，仅供参考

除了这些以外，东城还有其他潜在供应的旧改项目，包括巨基旗峰名苑、牛山摩托旧改项目、光大牛山钟屋围旧改、立新洋田沥旧改、立新九头村更新单元2项目&单元4项目、中天乌石岗旧改、中集产城牛山新村项目等等。

幸好这些大概率不会挤在明年入市，不然供应量会更夸张。

--  根据东莞土拍计划&相关控规文件，松山湖至少还有5宗宅地待出让，其中松山湖站TID地块，占地面积约达20万m²，或会延至明年挂牌，传闻是会分出几个小地块分批出让，不会是一整块地一次性出让。不过不管怎么说，这宗地带来的新房供应量会比较大的。

◇  松山湖部分待拍宅地（标蓝部分），仅供参考

叠加近2年官方可能也会拿出另几宗地块出让，那么松山湖新房供应可能还会继续加码。

问题来了，东莞核心区南城、东城、松山湖，房价短期内会“承压”吗？下面，笔者来说说自己的看法。

1、一定程度取决于行情冷热情况

笔者觉得，行情是个比较重要的因素。行情好时，核心区新盘只要没有显著的硬伤，去化速度大概率会很可观。虽说这也会一定程度压制“房价”涨势，但是预计“承压”效果不会明显。

反之如果行情偏向冷清，叠加新房供应多、竞争大，那么房价整体上是有可能会承压的（极个别的顶豪盘除外），甚至会出现楼盘价格“高开低走”的情况。

比如今年东莞豪宅盘也纷纷启动联动了，汇一城旁某盘最低特价相比备案价也下滑了不少；前阵子入市的松山湖纯新盘，首批备案价格也是低于市场预期......

简单来说，行情冷热程度一定程度决定房价的“承压”程度。

2、硬伤大的新盘预计价格下挫明显

楼市的分化时代，一去不复返，还很可能继续强化。

今年南城的在售新盘，单价最低2字头、最高8字头，可谓十分魔幻。

一些“mini盘”，除了有自身体量的硬伤外，各自还有一些缺点使其难以冲上高价，有的是周边面貌太差、有的是周边配套差、有的是产品力差......

◇  南城某mini盘周边实拍，图源网络

不过，在上述那些待售新盘中，存在较大/较多硬伤的比例不多，可能就南城某个盘会表现最为明显；后续入市的就之后再说。

3、旧改持续推进，也或是短期影响因素

东莞核心区新房供应加码，一方面是由招挂拍市场端催生，另一方面是旧改的“功劳”。

根据会议定调+市领导频频调研，最新一轮的城中村改造潮、旧改潮，主城区是其中的重点区域。随着旧改加速，持续给区域新增新房供应（比如东城就很明显），短期内或会对房价造成“承压”。

◇  图源网络

但这更偏向是利好因素，通过面貌焕新、配套升级、产业优化......，会进一步夯实区域价值。

短期来看，核心区房价或会“承压”，但从长期来看，它们相比非核心区整体供应更偏紧缺，尤其是在一些核心板块。

因此，对于一些真正意义的优质项目，是值得看好的，眼光也不妨放远一些。