近日，笔者几位朋友在微信群聊天，其中一位发出灵魂拷问：“虎门怎么样，值得买吗？”。

话题一出，各派观点就出来了。

有的不太看好，说“虎门面貌太烂了，不值得”、“虎门感觉一般般，有些单位卖到3万多、4万多不知哪来的勇气，卖2字头我也得考虑考虑”；有的则比较看好，甚至还认为它比长安还好。

◇  微信聊天截图

在网络上，近期充斥着一些关于虎门房价下挫的消息，下面举些例子：

新房方面，某个大体量TOD盘，刚入市时楼市行情还不错，卖到了约3.8万/m²，而前阵子掉到了2.8万/m²起；

滨海大道旁某个新盘，2020年时均价约3万/m²，近期降到约2.3万/m²起；

某个主打“轻文旅”的楼盘，首开时单价约3.18万元/m²，如今降到约2.2万元/m²起；

◇  图源网络

某个TOD小盘，去年首开均价约3.07万元/m²，如今掉到约2.4万元/m²起......

二手房市场也不例外，诸葛找房平台显示，南部湾万科城、万科云城、虎门印象、丰泰东海城堡、地标广场、万科城市之光、万科紫台等数个小区，近几个月挂牌均价都在下跌。

◇  虎门部分小区价格走势，图源诸葛找房

据某媒体的报道，万科云城近期跌幅最高44%、南部湾万科城单价最高降3万元/m²、地标广场由高峰的约4.1万/m²跌到2.33万/m²、虎门印象约114m²同类房源成交价从高峰的360～370万跌到230～240万......

那么，上述那些观点该怎么看待？虎门还值得看好吗？价值还有可能提升吗？

这里，笔者说下自己的看法。

虎门面貌一般

但不妨碍稳坐“强镇”之位

其实，虎门面貌确实很一般的，无法与南城、松山湖这些区域媲美。

前一阵子，改造后的虎门火车站站房备受赞誉，都说比以前“高卡士”不少。不过它在以前，装修也是非常简陋的。

走在虎门，确实也没有那种高档建筑林立的感觉，甚至说像“城乡结合部”也不算很夸张，笔者有好几个朋友都感叹过“这真是经济强镇吗？”

不过，这并不妨碍虎门成为东莞的实力强镇，还常出现在全国千强镇、百强镇榜单中。

◇  2023年全国综合实力千强镇前100名，图源南都东莞

虎门面积大，人口也多。七普数据显示，虎门人口数位于全市第一。

经济表现方面，它也常年排在东莞前列。

◇  2022年东莞镇街GDP排名，图源网络

若论产业，虎门在服装、电缆、电商几个方面的表现颇为亮眼。

为东莞人熟知的以纯品牌，就是立于虎门，当前它正在建大湾区时尚谷项目，涵盖国际时装品牌中心、国际时尚文化中心，设有研发部门，规划带动一批优质服装企业入驻时尚谷发展，助推服装产业转型升级。

除此之外，虎门也在智能制造、新能源、印刷、食品、智能设备、大数据、文旅等方面布局，今年与12家意向投资企业集中签订战略合作框架协议、引进数个项目，包括「中大科创智库项目」、「粤港澳大湾区黄金珠宝·数字经济·区域运营总部项目」、「衣流时尚产业园项目」、「大宁百福智能制造项目」、「北栅智汇城二期项目」、「虎彩数字智能印刷项目」、「广东极天羽技术有限公司智能制造基地项目」、「东莞市森威电子有限公司智能激光测量仪器生产及研发基地项目」、「广隆食品集团总部基地项目」、「广东君屹新能源智造基地项目」、「猎声智能穿戴及大数据项目」。

◇  2023年虎门镇招商引资推介会暨重大项目动工仪式，图源网络

基本面够好，自然在楼市的表现也不会太差。

笔者翻了翻东莞合富的年报数据，发现虎门近年的新房成交量排名基本都比较靠前，算是东莞的热门置业区域。

至于面貌一般的问题，笔者觉得随着旧改的逐步推进，将能得到一定程度改善。虽然今年它是有3宗项目终止了，但是有些项目在区位、改造价值潜力方面表现尤佳，最终应该是可以落地的。

虎门区位不一般

交通优势将逐渐显现

虎门不仅是个临深重镇，还会在滨海湾新区发展中受益。

要知道，滨海湾新区，不仅是东莞要倾力打造的又一重要区域，高标准发展产业、居住、生态、教育、商业，还占据了100km黄金内湾的重要节点，并能接收前海“扩容”带来的利好。

虎门恰在滨海湾新区占有超70%的面积，具有得天独厚的优势。

交通方面，虎门也迎来了一些利好，尤其是轨交方面。

当前在营的东莞地铁2号线一、二期，在虎门设有虎门火车站这一个站点，可以换乘广深港高铁、穗莞深城际。

在建设中的东莞地铁2号线三期，全线共有9个站，虎门就占了4个站，坊间戏称之为“虎门人的专属地铁”。

◇  线路站点，图源网络

这条线路，将会衔接广州、深圳地铁，以及东莞规划的3、9、10、14号线等等，相信是会起到助推区域价值的作用。

相关链接→：#小程序://东莞房产网/8EzFpbghTHVqQ4G

（东莞地铁2号线三期迎新进展，沿线新盘信息曝光）

行情冷清+巨量供应，虎门短期房价或会承压

长期依然值得看好

曾几何时，虎门也挺“风光”，有二手房挂牌价站上5字头，新房备案价突破4字头。

◇  虎门某盘备案均价

回顾其新房价格变化历程，更是颇为“精彩”。2016年时均价仅在1字头、到了2021年去到了3字头、2022年某盘备案均价突破4字头。

然而随着行情下行，虎门房价也是“跌跌不休”。问题来了，虎门房价有无希望实现反弹呢？还值得下手吗？

笔者觉得，短时间内虎门楼市大概率会继续“承压”，但是长期依旧值得看好。

一、短期来看，虎门房价依然或会“承压”

这既有客观的行情因素，也受新盘供应影响。

行情冰冷时，东莞核芯区域也难逃厄运，南城、松山湖也有新盘价格低于预期。

究其原因，当前行情导致新盘去化压力较大，不过开发商也要销售回款、也要业绩，所以不少都有“以价换量”。

因此虎门房价想要回弹，一定程度上要依靠楼市回暖。不过，东莞在这方面还需一定的时间。

虎门还有个值得关注的问题，就是新盘供应。

据不完全统计，虎门当前共有8个在售新盘。截至今年9月底，库存面积、套数均位于全市第4。

况且，虎门还有深物业项目待入市、一些新盘也通过了投资备案。叠加它还是个“旧改大户”，后续新盘供应也会接踵而至。

潜在供应多到什么程度，具体可看下方表格。

房价一定程度上是由供求关系影响的，供应较多、库存较多无疑会给虎门房价造成“承压”。

二、长期来看，虎门依然值得看好

东莞楼市短期是遇到了困难，不过相信是能够逐渐回暖的。

再把眼光放远一些，虎门依然值得长期看好。

正如上面提到的，虎门人口、经济指标较好，价值基本盘较为扎实，而且也有不错的区位优势，随着地铁2号线三期通车（预计2027年），预计未来是会迎来价值跃升。一些优质的物业，有望实现价值反弹。

这里再唠一句，近期笔者也谈了几次新“房改”的事，因此推荐大家还是首选区位地段、产品力比较优秀的项目。