笔者多次提到，东莞楼市想要回暖，一是要看经济发力情况，二是单靠自己已经难以实现、需要乘着一线城市的暖风获得间接利好。

然而继7月后的一系列定调后，一线城市的动作仍然较慢，小动作是有一些，比如上海结合“认房不认贷”发布公积金新政、深圳在国庆前宣布降低首套及二套房贷利率下限......

大调整方面，除了集体推进“认房不认贷”，广州上海放松限购外，就没什么动作了。

近期网上冲浪时，笔者就观察到偶尔有网友讨论：一线城市的政策总是让人感到在“藏着掖着”，后续再松绑的概率大吗？

笔者觉得，一线楼市表现依然低迷，而它们被视为新一轮松绑的风向标，这是重要因素。

更重要的是，最近一系列的强信号释放，昭示着楼市风向已在明显转变，因此预判一线再松绑的概率较大。

一、楼市整体表现依然低迷，一线城市也不例外

全国楼市整体还是比较低迷，根据国家统计局公布的今年前3季度数据来看，房地产表现较为拉垮。

总的来看，开发景气指数继续下降，9月降至93.44。这是继4月后，已是第5个月下降了。

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细化来看，前三季度全国房地产开发投资同比下降约9.1%（按可比口径计算），其中住宅投资下降约8.4%；

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施工面积同比下降约7.1%，其中住宅施工面积下降约7.4%；房屋新开工面积下降约23.4%，其中住宅新开工面积下降约23.9%。

房屋竣工面积增长约19.8%，其中住宅竣工面积增长约20.1%；而销售面积同比下降约7.5%（其中住宅销售面积下降6.3%）、销售额下降约4.6%（其中住宅销售额下降约3.2%）、待售面积同比增长约18.3%（其中住宅待售面积增长约19.7%）。

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宏观层面来看，房地产的去化存在不小压力，然而一线城市也是如此。

中指研究院在本月27号的文章提到：一线城市多项政策落地后市场活跃度有所回升，但由于北京、上海、深圳政策力度相对有限，市场恢复的持续性略显不足。

因此，它们有可能继续松绑。

广州放松限购后，新房成交规模提升，主城区和近郊区域市场升温较明显，不过效果能够持续多久，也不好说。假若行情又往下掉，那么就有可能又把一些“工具”掏出来用。

二、继集体执行“认房不认贷”后，广州、上海陆续迈出松绑的步子，信号意义强烈

广州此前放松限购，划分限购与非限购区域，并且推出了非户籍人士购房社保年限要求“5改2”、增值税免征“5改2”，宣告一线城市正式打响了松绑的重要一枪，更被业内称之为「这一轮调控松绑的“里程碑”」、「自2010年中国楼市推出限购政策以后，一线城市最大力度的松绑」。

上海也是动作频频，先是执行了“认房不认贷”，接着出台了公积金新政、放松了临港新区的人才购房门槛、放松了金山区的人才购房限制。

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除了“认房不认贷”之外，上海迈出的步子都较小，但是背后蕴含的信号意义很强，说明“救市”的决心较大。尤其是最后两个动作，变相划开了上海放松限购的口子。

此外，前有高层定调，后有广州、上海起带头作用，只要楼市还没起来，北京、深圳都有可能再松绑，主要方向可能与广州、上海的类似。而广州、上海，后续效果不理想的话可能还会出政策。

三、自然资源部建议取消地价上限、新一轮“房改”要来，市场调节作用备受重视

近日市面报道的两则消息，或说明房地产风向迎来大转向。

先是「自然资源部发文建议取消土地上限」：

取消地价上限，可以理解为重回“价高者得”。相比之前「为了严控地价、房价，全国各地纷纷限制最高地价，而且2021年时还有要求溢价率不得高于15%」，此举可以说是“画风大变”。

目前，已有多个城市执行了这一要点，而值得注意的是，以北京、上海为代表的核心城市，也在研究调整土地竞买规则，意味着也有可能跟进。

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要知道，地价限制是在楼市行情较热的背景下出台的，而如今又说建议取消地价上限，除了有客观的行情低迷因素外，还有一点就是调控思维有所变化，更为重视市场的调节作用，这在近期披露的新一轮“房改”也有体现。

新一轮“房改”，整体来看房地产业要往双轨制发展，类似于“新加坡模式”。发力建设保障性住房，主要为了解决部分居民由高房价带来的安居困扰；而商品房回归商品属性，更多地由市场来决定其价值。

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这就意味着，对于商品房市场，过严的、不符时宜的限制性政策，应该要放开。对于一线城市，也是如此。

大概率能确认的是，一线城市会再松绑，至于什么时候会出来，只能说持续观察吧。按这进度推算，今年东莞楼市或未能回暖，且看明年如何吧。