东莞二手房市场，又卷上了新高度。

当下业主们的心态，基本可用个“难”字概括。

一方面，当下东莞二手房市场挂牌量节节攀升，上周更是突破了10万套的大关，意味着竞争更为激烈，更难卖出好价钱。

另一方面，东莞二手房成交量似有走弱的形势，行情不太明朗。

笔者身边更有朋友感慨：“卖个二手房，难以上青天”。

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二手房挂牌量突破10万套

降价房源占据主流

诸葛找房平台显示，东莞二手房挂牌量最近节节攀升，继上周突破10万套大关后，近日数量依然在上涨。

比如，10月25日（本周三）挂牌量是101422套，10月26日（本周四）挂牌量是101484套，10月27日（今日）挂牌量是101673套，一天至少新增几十套。

◇  图片截至诸葛找房

高企的挂牌量，与之带来的是较高的竞争压力。

在这当中，降价房源数量强势压过涨价房源一头，10月24日（本周二）涨价房源为38套、降价房源是394套；10月25日（本周三）涨价房源为40套、降价房源是418套，彼此间的数量差都超过了10倍。

◇  图片截至诸葛找房

到了今日（10月26日），涨价房源为37套、降价房源达到555套，而新上房源是957套，比例将近超过一半。

◇  图片截至诸葛找房

再把时间稍微拉长来看，不难发现降价趋势由来已久，并非是短期的事情。

从下图可以看到，从今年开始，东莞二手房价格是在逐月地往下掉。

◇  图片截至诸葛找房

简单来说，降价卖房的行为已在一段时间占据了主流。

02

本月二手成交量或仍处低位水平

核芯区房源报价纷纷创下新低

深圳楼市每天一分钟数据显示，截至昨日（10月26日），本月东莞二手房网签仅有1567套（仅指住宅）。

◇  图源深圳楼市每天一分钟公众号

要知道，这是根据住建局公布的数据汇总出来的，一般与后续公布的网签文件数据差别不会很大。

掐指一算，本月仅剩5天时间，周末两天一般又是网签低位时段，估计最终网签数量会和9月的差不多。

再对比今年前几月的二手房网签，可以发现本月大概率还会处于低位水平。

◇  10月数据仅更新至10.26

眼看这低迷的市场行情，一些业主按耐不住了。东莞二手房市场房源报价屡创新低，即便是核芯区域也不例外。

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譬如南城金域华府一期，约75㎡三房房源，在2021年3月时的挂牌价为540万，现在价格在395万，降幅约27%；

◇  图片截至诸葛找房

莞城丰华珑远翠珑湾的约99㎡三房户型，今年7月的挂牌价为425万，现挂牌价为375万，3个月内降幅11%；

万江东江之星的约95㎡三房户型，今年7月时挂牌价为390万，现挂牌价为370万，3个月内降价20万；

松山湖万科金域松湖的约80㎡两房户型，2021年高峰时挂牌价为465～480万，现挂牌价为305～390万，最高降幅约36.46%；

这几天市面上又爆出了一则重磅消息，西平标杆二手盘景湖时代城，冒出一套面积约99m²的“笋盘”，总价报价约350万，折合单价约3.53万元/m²，而对比小区同面积的房源，这套单价明显偏低，不知会不会引发小区价格进一步下挫......

◇  图源网络

“割肉”现象比比皆是，就连核芯区域的二手房价格都不坚挺了，可见楼市行情还是偏差的。

03

二手房挂牌量

为何长期居于高位

二手房挂牌量一直居高不下，原因究竟是啥？都是看空东莞楼市了吗？

笔者调研发现，并不完全是。

首先，“卖旧买新/卖一买一”的情况是存在的。

一方面，新房产品力往往更胜二手房，居住舒适性更高；另一方面，出于资产优化的考虑，有些业主由非核芯换到核芯区域上去。

其次，确实存在有些业主要“出逃”的情况。

面对行情下行，有些业主并不对楼市抱多大的希望了，想要逃离。尤其对于临深区域来说，假若深圳进一步松绑，短期或会造成利空。

还有一种情况是，不知楼市还会下行多久，晚点再卖可能损失更大。

而且现在新房降价也比较狠，譬如位于莞太路上的某盘近期推出了“工抵房”，单价2.3万元/㎡起，这个价格比备案价跌了足足有1万元/㎡，而且加5万还有车位。

◇  图源网络

要知道，当时项目的备案均价是3.65～3.75万元/㎡，个别房源单价更是突破4万元/㎡。

新房“疯狂”降价，一定程度上进一步挤压了二手房在市场上的价值，因此有些业主想要快速把房源上架、甚至快速就把价格降到位将二手房出手也是不无道理。

04

现阶段是卖房好时机吗？

怎样能够快速卖掉房源

说了这么多，也有小伙伴会问了，现阶段卖房真是好时机吗？要不要等楼市回暖再卖？假若要卖，怎样能够快速出掉？

针对这些问题，笔者简单说说自己的看法，可以参考一下。

-- 现在卖不卖房，要根据您的自身情况来定。

1、如果小区、房源已经不算优质甚至比较落伍了，可以考虑出掉。着急程度也可结合自身资金压力来定，不过建议不要拖太久，一般这种房源的价值会随着时间推移而降低，即便是楼市回暖也不容易大幅拉高；

2、以上这些事例，不能完全代表东莞楼市无比惨淡，也不代表它没翻身机会。如果是处于核芯区域，小区、房源品质相对较高，可以暂时先观望下、等待楼市回暖，资金压力实在较大就另说。

不过要想等到市场彻底回暖，还需要一定时间，今年年底应该有点难度，先且看明年如何吧。

-- 假若铁了心要卖了，那怎样快速卖掉房源呢？

1、可以适当的收拾一下房子，让它以“好状态”示人，房子有看相客户才有买的欲望；

2、利用“天时”，抓住好时机出货，比如有新的规划利好、学区划分方案出炉等等；

3、综合小区行情巧妙报价，一个诚意的价格也是关键，多挂几个平台增加曝光度；

4、与中介合作，走独家房源形式，运用专业人士的资源帮你力推，记得要与中介保持密切交流，适时动态调整策略。