东莞又一个三限房项目，热度爆了！

昨日（7月10日），东莞三限房官微发出喜报：凤岗旗晖花园项目，首开去化超9成。

◇  图片截自东莞三限房官微

根据查询，项目通过预售备案的房源共有168套。

在此之前，虎门旗盛花园首开去化也有超过8成，长安旗康苑首开去化率超出9成。

◇  图片截自东莞三限房官微

考虑到三限房购买限制条件较多、受众更为有限，取得这样的销售成绩算是很不错了，相信也令不少商品楼盘羡慕不已。

自三限房诞生以来，市面上接连出现这样一种声音：假若三限房销售成绩持续走俏、势力范围逐步扩张，会强力撼动刚需市场格局吗？

笔者认为，影响是会有的，但是结合目前的制约因素判断，程度不会很大。

01

三限房的诱人之处

三限房能够备受青睐，离不开它的独特优势。

笔者认为，这些项目主要有3大吸引点：

① 价格

三限房最高能打5折，而且户型面积不大，上车门槛较为友好。

截至目前，东莞共冒出了6个三限房项目，单价最低1字头，最高也仅2字头，详情见下表（以5折来计算）。

◇  图源东莞三限房，利率以4.1%计算

跟镇街其他普通商品住宅对比，价差并不算小。

比如虎门三限房项目均价仅约17485元/m²，该镇普通商品住宅最低也要2字头起步；

长安三限房项目均价仅约20895元/m²，该镇主力在售的新盘3.2W起，差距超过1万元/m²；

大朗莞香苑仅售约15616元/m²，怎么算也是入手门槛最低；

松山湖国际人才社区仅2字头起，这个价位堪称绝无仅有......

此外，三限房基本实施装修交付，又能省下一笔。

② 权益

购房三限房，能够享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。

◇  图片截自东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案

③ 品质

三限房属于东莞保障性住房体系的重要部分，备受政府关注。

东莞6个三限房项目，皆由本土国企操刀，按理说品质会有保障，也不会有烂尾风险之类的担忧。

02

三限房的受限所在

三限房看着挺“香”，不过也有一定的局限性，并非每个人都能申请、不是每个家庭都适合下手。

第一，三限房的申购条件较为严苛：

1、有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录（农民安居房未办理产权登记但已录入市农房台账的，或经批准正在实施建设的，应统计为自有产权住房）；

2、具有东莞户籍的，在莞累计缴纳养老保险满3年；不具有东莞户籍的，在莞累计缴纳养老保险满5年；

3、与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）；

4、具备以下条件之一：大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。

这就决定了，三限房的受众群体较为狭隘，不如普通商品住房广泛。

第二，三限房户型面积限定在70～80m²，布局为两房两厅一卫或三房两厅一卫，不太符合当下的居住潮流。

◇  图片截自东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案

按照规定，一个家庭只能购买一套三限房。这尤其对于多孩家庭来说，居住体验不太友好。

第三，三限房只能用来自住，不得擅自出租转借、长期闲置。因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的，应征得代持机构同意，并与代持机构、承租人签订住房出租使用协议。

想要转让，要么转给政府指定代持机构、要么转给其他符合三限房销售条件的申请人。

第四，已经承购三限房的家庭和个人，承购人及其配偶不再享受本市其他住房保障政策，包括但不限于共有产权住房、公共租赁住房、政府投资保障性租赁住房、人才住房、市属人才住房租金补贴（优惠）、人才购（租）房补贴等。

第五，想要买市面上的商品房（包括新房和二手房），需要取得三限房完全产权或退出三限房。

取得三限房完全产权的话，综合算下来价格优势又小不少了。

03

结合制约因素判断

三限房难以强力撼动刚需市场格局

三限房凭借较低的价格，能够享受教育、医疗、户政、养老等公共权益的优势，收获了不少“粉丝”，在市场上分流了一些刚需客户。

假若商品住宅和三限房地段差不多/享有的配套接近，居住品质差不多的情况下，相信有不少人会选择三限房。

根据官方规划，先在凤岗、塘厦、大朗、长安、虎门等镇进行试点，后续应该还会扩张势力范围，而且前段时间吹风接下来会放宽条件，包括允许全市购买、单身人士购买、社保年限要求从5年改为1-2年等等。

◇  长安旗康苑效果图，图源网络

这么来看，未来三限房在市场上的占用份额会有所提升。

那么，三限房就能强力撼动刚需市场格局了吗？笔者觉得，结合目前的制约因素判断，还比较难。

毕竟，三限房的客群较为狭隘，无法与商品住宅媲美，而且规定只能自住、不能擅自出租，流动性欠佳。资产配置价值方面，远远不如商品房。

再且，东莞新盘愈发内卷，产品愈发创新，地下车库、园林设计、入户大堂的设计越来越考究，甚至连架空层也会“搞出花来”。

◇  东莞某个新盘的园林

◇  东莞某个新盘的车库

优秀的户型布局，智能科技加持等等，也会带来更为卓越的居住体验。

另外，想要追求更大的户型面积，也是只有商品房更合适。

近几年，东莞楼市出现了一种趋势，相似的户型面积，功能性越来越全，帮助购房者控制总价的同时，却能带来更胜以往的体验。

回顾从前，90m²左右的户型难见三房，如今却有些项目做到三房两厅两卫，而且设计相当优秀，包括强大的收纳系统规划、设有冰箱独立摆放位置、270°飘窗等等。

◇  270°飘窗示意图，图源网络

另有一些新盘设计的95～98m²左右的户型，也挺不赖，甚至给到你卧室带双飘窗的配置。

家庭人口较多，手上资金更为充裕的话，相信人们会更青睐于选择商品房。