| 示意图，图源UnSplash

昨天，笔者以多维视角，复盘了上半年东莞楼市的表现。

参考链接→：-12%，东莞新房库存降了！楼市半年行情大盘点！

今天，就来说说下半年的预判与期待吧～

01

或迎4个纯新盘入市 

综合多方消息，下半年东莞或有4个纯新盘入市。

它们分别是，民盈高田国贸府（东城）、海德理想城市花园（东城）、基裕泰星凯华庭（厚街）、深物业滨海港湾（虎门）。

| 民盈高田国贸府效果图，图源网络

东城两个盘都在立新社区，都是大体量旧改。民盈项目极近西平，不远处是建发缦云、鹏瑞天玥，海德项目在光大花园附近。

基裕泰项目在珊美地铁站附近，不远处是厚街山姆（规划建设中）；深物业项目身处虎门“富人区”，旁边是丰泰东海城堡，坐拥白马湖、鲫鱼岗两大生态水库。

02

新一轮利好有望推出 

上半年一次国常会、今月初住建部调研，都有为地产行业定调，释放积极信号。

| 图源格隆汇 

展望下半年，稳楼市政策有望加力。

个人预测，有可能会参照去年，在9月前后冲一波。

03

核心区或再拍地 

整个上半年，东莞仅拍出了1宗商住地，即滨海润府Ⅱ望雲的所在地块。

这数量并不多，加上近两年土地成交明显偏少，下半年再拍个两三宗，也不会徒增太多库存压力。

在当下行情，最有可能成功出让的，或当属核心区靓地。

不过，笔者认为最近调规的万江龙湾地块、莞城影剧院旁地块，短时间内拿出来的机率不高。

可能性最大的，或是位于南城CBD、松山湖的地块。

近日，广东省网上中介服务超市网站还发布了CBD南部地块的勘察公告，业内人士认为，这有可能是代表前期准备工作启动，为后续土地评估、规划设计流程提供支撑。

| 图源广东省网上中介服务超市

不过，土地勘察面积为约2.17万m²，与年度供应计划的“巨无霸”体量相差巨大。究竟这是“巨无霸”的组成部分，还是改为出让另一块地呢？有待观察。

说松山湖也有可能拍，一是它目前新房不多，主力仅松湖润府一个；二是松山湖长期去化成绩较佳，开发商积极性会高些。

之前有消息称，松山湖有宗超21万m²的巨无霸用地待拍，而笔者觉得下半年真拿出来的话，应该会分割挂牌。毕竟核心区的大体量用地，总价必定是非一般高。

| 地块位置示意，图源东莞云房

04

旧改持续强势发力 

自从高层定调推动城市更新以来，东莞也在积极响应，大力推进旧改，尤其是在核心区的项目。

位于南城的彭眼村旧改、鸭仔塘旧改，以及位于莞城的圳头旧改，接下来有望再迎新进展，利好“强心”建设。

南城这两大旧改，年内还有望进行征地。

| 图源官方文件

此外，参照上半年厚街中心区、寮步富竹山村、凤岗黄洞—塘沥片区旧改启动，不排除下半年有更多项目启动的可能。

05

二手房价或仍承压

东莞合富数据显示，全市二手房均价在2024年出现下降的势头，2025年上半年延续趋势且降幅加大，并出现逐月下降的情况。

| 图源东莞合富研究院

换句话说，二手房成交量稳定的背后，是价格让利换来的。

笔者觉得，受制于挂牌量、法拍房两大因素，价格在短期内或仍承压。不过，猛跌应该不太可能。

一方面，今年贝壳找房上的二手房挂牌量，出现持续上升的情况。

最新挂牌量，达到约7.67万套。

| 图源贝壳找房

另一方面，考虑到经济行情、企业运营等问题，法拍房与日俱增的情况不知能否改善。

06

1号线一期+多条新城际有望通车 

东莞人等待已久的1号线，一期有望今年通车。

有网友综合自广东发布公众号、路边社消息推测，1号线一期或于十五运会前通车（仅为推测，具体请以官方进展为准）。

| 图源广东发布

此外，有推测称，广佛东环城际、广惠城际北延线、琶莲城际也有望在这时候通车（仅为推测，具体请以官方进展为准）。

值得一提的是，东莞人通过佛莞、莞惠、佛肇、广佛南环组成的“湾区大号地铁”、穗莞深城际，可换乘到上述3条线中。

畅行湾区城市，将更方便。

07

再添多座新商业 

据了解，位于滨海湾新区的万象滨海购物村、松山湖的华侨城欢乐海岸、东莞站旁的东实旗云城市广场、莞城的凤凰新天地，有望在下半年开业。

万象滨海购物村，周边是文体公园、壮阔海景，惬意十足。

| 万象滨海购物村效果图，图源网络

项目总建面约10万m²，规划引入超200家国际国内品牌，致力于打造集“名品折扣、亲子乐园、滨海休闲、艺文体验”于一体的高品质时尚度假胜地。

欢乐海岸，是华侨城享誉全国的文旅IP，松山湖项目近城际站、月荷湖、万象汇，交通便利，区位优越。

东实旗云城市广场，填补东莞站旁无大型商业的空白。笔者之前坐列车时深有体会，周边能有座商业Mall会方便好多。

项目以TOD+POD为导向，业态涵盖打造成集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲，为莞北最大商业综合体，辐射周边7大镇街超70万人口。

| 东实旗云城市广场效果图，图源网络

08

三所高质量学校迎首次开学

对家长而言，孩子的教育无疑是头等大事。与此同时，优质学校的加持，也有望赋能房产的保值增值。

在今年开学季，东莞将有3所高质量学校迎来首次开学，包括龙湾中学、大岭山镇北部学校、华中师范大学东莞东城学校。

| 龙湾中学效果图，图源网络

龙湾中学为东莞百年莞中教育集团成员，大岭山镇北部学校隶属松山湖未来学校教育集团，华中师范大学东莞东城学校同样来头不小，教学水平应会很有保障。