万江热土龙湾，又有新动作！

5月7日，东莞市自然资源局发布了《关于东莞市万江街道龙湾北片区控制性详细规划A01、A02、A03街坊调整的批前公示》（以下简称公示）。

| 图源东莞市自然资源局

此控规涉及一宗设宅用地指标调整，对比发现，地块在去年上架过，只不过是流拍了。

如今是打算再出让了？

01

龙湾一宗宅地控规调整

取消通道分割

此次公示，有两个要点值得关注。

① 取消原控规的龙湾纵三路（龙湾横三路北段）的公共通道功能，保留为“A03-02a”地块内部的景观通廊。

② 结合规划道路调整，相应调整“A03-02a”、“A03-03”、“A03-04”用地边界。

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“A03-02a”，是本文要重点谈的地块。

综合控规图来看，地块将在中间取消分割，变得更规整。

从楼盘开发的角度看，这有助于减少社区的“割裂感”，视觉上更为协调统一。

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一定程度上，利于提高房企拿地积极性。

02

城区难得低密用地

临实验小学、近公园、瞰江景

按照指标，地块用地面积约3.76万m²，体量中规中距，比保利首铸鹭湾略大（约3.13万m²）、比保利首铸天际略小（约4.23万m²）。 

容积率表现倒不错，仅约2.78。低于3.0的宅地，在城区都算难得。

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略算一下，地块计容建面约10.45万m²，由于居住比例不得高于88%，因此实际上仅有约9.2万m²。

配建方面，要求不高，而量并不少：

◎ 须配建社区中心，建筑面积不小于1.08万m²，须涵盖社区综合服务中心、居住小区级文化室、社区卫生服务站、社区警务室、居委会

◎ 须配建居住小区级体育活动场地，用地面积不低于200m²

◎ 须配建社会停车场，公共车位不少于500个

综合控规图则、高德地图来看，地块北临塘城东路、西临和谐路，就在实验小学旁。

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值得一提的是，实验小学规划进行改扩建，引进东莞中学教育集团资源，并与龙湾中学形成九年一贯制体系。

参考今年的学区划分方案，该地块项目也有望被划入实验小学、龙湾中学学区（仅为预测，具体请以政府部门公布为准）。

| 图源网络

附近不仅有辽阔江景，还有龙湾湿地乐跑公园。加之前方用地的公园绿地面积将会扩大，生态价值一绝。

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经过多年开发，周边已坐落有保利首铸鹭湾、保利首铸天际、天健阅江来、金地外滩8号、万科中天世纪水岸等小区，已然形成浓郁的居住氛围。

它在区位方面，可以说是可圈可点，算得上是宗靓地。

03

曾于上年流拍

现据称有房企感兴趣

文件有明确标注，地块目前由政府收储，将进行公开招挂拍，简单来说是打算卖。

其实，这在去年就上架过一次，不过结果是流拍了（编号：2024WR001）。

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现进行控规调整，或是为配合房企意向。今天有业内人士透露，目前已有两家对此感兴趣。 

顺利的话，挂牌出让后，将能达成成交。 

上年挂牌时，地块起拍总价约13.5亿，剔除配建后楼面价约1.45万/m²。再次挂牌的话，价格会不会降呢？ 

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