最近，保障房建设频频被官方点名。

2月27日，住建部网站发布了“关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知”，也有提到“各地要完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”。

3月2日，财联社电报显示，住建部召开全国保障性住房建设工作现场会，要求加快推动保障性住房项目开工建设。

◇  图片截至财联社APP

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可见，保障房建设受到官方高度重视，毕竟这关系新一轮“房改”推进、关系到房地产新模式的构建，也会更好满足城市的刚性住房需求、利于城市留住人才。

在这方面，东莞也有作出响应。不知大家有没发现，近期不少公众号都转发了《关于配售型保障性住房购房意向调查的公告》（以下简称《公告》）。

◇  图片截至微信公众号

放眼到实际行动上，万江新村已在通过拆迁建设保障房。

◇  万江新村社区拆除现场，图源网络

据悉，该项目地块位于万江新村社区村尾村民小组，总建面约8.5万m²，预计建设保障性住房874套，预计今年6月完成全部征拆任务。

值得一提的是，《公告》有提到今年拟建设8个保障房项目，万江新村就有一个，可能就是指动工的这个。

笔者在与身边朋友聊天时，有提到保障房这一话题。他们有问到这些问题：价格怎么核定？配售型保障房和之前开售的三限房、安居房有何不同？享有什么权益？该买它还是买商品房？对刚需商品房冲击大吗？......这些，可能在市面上也有不少人想知道。

下面，笔者就来简单说下。

|| 售价核定标准

首先就是大家最关心的价格问题，根据售价形成机制，按照当前新建商品住房价格的50%左右设定保障性住房区域参考价，参考价一经设定将保持相对稳定。具体项目售价在区域参考价基础上结合周边有利、不利因素适度微调。

|| 和三限房、安居房有何不同

本次说到的配售型保障房，其实和三限房、安居房、保障性租赁住房，都是隶属东莞保障房体系，都需要满足特定条件才能申请。

◇  图片与内容无关，仅做示意

若问它和三限房、安居房有何不同，则主要是价格、户型上；申请条件上，也是略有差异。

网上很多人将三限房视为“半价房”，其实有些不对，三限房最高折扣才是5折。

至于安居房，主要是几年前拍地文件要求建设的产物，近期开售的项目多是打6折。

户型方面，三限房主要是建面约70～80m²的2-3房、安居房面积则灵活些，有些项目有超过100m²的大户型、本次提到的配售型保障房主要是90m²的三房。

申请条件方面，之前三限房是放宽了要求，单身人士也可购买，而配售型保障房则不行。

|| 享有哪些权益

在这方面，它和三限房存在一些共同点。

可以享受与商品房相同或更优的按揭贷款政策（包括住房公积金贷款），可办理独立产权，享有与购买商品房类似的入户、入学等权益。

|| 该买它还是买商品房

配售型保障房，偏向适合“极刚”的人群，而不适合普遍大众，主要理由如下：

1、实行封闭流转，可以转让给政府机构，不得流入市场，不具有投资属性；

2、产品户型单一，90m²的三房，不太适合家庭成员多的家庭购买；

3、产品力可能不及一些优质楼盘，居住舒适性难以媲美；

4、持有此类房源期间，不得购买商品房，一定程度上会阻碍改善居住需求的释放。

反之，对居住条件有更高要求的、不愿受多种限制，则建议购买商品房。不过，“老破小”、“老破大”就不建议入手了。

|| 对刚需商品房冲击大吗

预计会造成一定冲击，不过也不至于会形成“毁灭性打击”，得分情况来看。

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其一：先是申请条件，就会挡住一些人。

①必要条件：

（1）申购人有配偶或共同生活子女，本人及家庭成员在我市无自有住房，申购前1年内在本市没有住房转移登记记录。

（2）申购时在本市连续稳定工作（以缴纳社会养老保险或个人所得税或住房公积金年限认定）6个月以上；

②符合以下条件之一：

（1）具有本市户籍且在莞工作满1年;

（2）具有大专及以上学历、或助理级及以上职称、或中级工及以上职业技能且在莞工作满1年;

（3）在莞工作满5年。

客观来说，并非任何刚需客，都能满足申请条件。

其二：流转、改善居住需求受限，且仅适合“极刚”人士购买。

值得注意的是，配售型保障性住房在市场上是不能流通的，如果还想兼顾下投资需求的话，就不适合了。

而且，配售型保障性住房在后期的交易只能由政府回购，且没较高的议价权限。

同时，持有配售型保障房期间，不得购买商品房，假如后期想要改善家庭居住环境，那也无法保留保障房，就只能出掉后再买商品房。

因此，对住房要求较高的人士而言，应该会优先选择商品房。

其三：仅有学区加持但产品落后/“老破”的房源或会受到明显冲击，优质项目受影响或相对较轻。

房产价值会随着楼龄而折旧，仅靠学区因素支撑的“老破”房源，未来可能也将失去这一价值支撑。产品力严重落后时代的房源，同样也有可能会受冲击。

一方面，东莞近年持续在优质教育资源的落位上努力，也启动了集团化办学，优质资源分布失衡的问题有望逐渐得到矫正；

另一方面，配售型保障房也能满足入户、入学的需求，随着保障房的陆续供应、入住的家庭越来越多，对学位的需求将更旺盛。

购房置业方面，如今人们都较为理性，对居住舒适性也是比较看重，因此这样的房源未来也没那么容易找到人“接盘”的了。