东莞旧改，仍在“跑步前进”。

截至目前，已有6宗旧改项目挂牌上线，不到3个月的时间，挂牌数量就接近有2023年全年的4成（2023年共有16宗）。

继春节前挂出了2024WD004项目后，寮步最近又完成了一宗旧改挂牌（2024WD006--富竹山村居住更新单元）。

◇  项目挂牌招商公告

两者都是大体量项目，不过后者（2024WD006）的规模明显更胜一筹，其改造面积与火炼树项目尤为接近，起拍金额也是如此。

此外值得一提的是，项目区位表现也挺优越，预计成功摘牌的几率较大，有望成为镇中心的典范项目。

01

体量比肩火炼树

寮步超31万m²旧改挂牌招商

这宗旧改，同样也是个巨无霸项目。

公开文件显示，项目改造面积约为31.47万m²，规模足以比肩火炼树项目了，两者只相差了近1.5万m²。

◇  项目用地概况

按照官方计划，项目定于下月28号截止挂牌，起拍价近22亿元（2180620000），竞价幅度200万元，不设最高限价。

同样的，其拍卖底价也是和火炼树项目很接近了（约22.85亿元），竞价幅度还超过火炼树项目的100万元，看来这宗旧改的分量也不小了，也许官方对它抱有较高期待。

◇  火炼树旧改起拍价、竞价幅度信息（黄色下划线标注部分）

笔者查询了下，并未搜到相关的前期服务信息，有消息称它并没招引前期服务商，那么到时究竟由谁摘牌，暂时还不好猜。

不过考虑到项目体量较大，对开发商实力要求偏高，预计成功摘牌也大概率是由大品牌房企拿下。

02

住宅最高1:1置换

相关补偿方案已公示

项目改造范围，涉及权籍包括集体与私人。

上年7月，寮步镇门户网站公布了项目的补偿方案，方式可选三种，一是回迁安置、二是货币补偿、三是回迁安置+货币补偿相结合。

笔者觉得，补偿标准还算不错的，住宅类的房屋回迁比例最高1:1；货币补偿按类似房屋评估价标准进行，不低于火炼树标准。

详细内容，请看下图。

◇  补偿方案截图，图源寮步政府门户网站

这次网挂招商，相关文件也公示了补偿款、补偿物业方面的信息。

◇  图源招商挂牌文件

03

要打造为近50万m²大盘

带来12年学段教育配套

文件指出，项目改造后的规模约为49.93万m²，业态多元，包含居住、商业、教育、交通等等。

◇  图源招商挂牌文件

其中，规划居住面积约为45.59万m²，商业面积约为4.34万m²。

教育方面，将会建设3所学校。2所是幼儿园，办学规模分别是12班、18班，共30班；剩余1所是九年一贯制学校，办学规模为60班，小学为42班、初中为18班。

这些学校，都需无偿移交给镇政府，不排除它们具有最终成为公办学府的可能性。家门口就有12年学段的教育配套，能就近入读无疑是非常便利。

至于交通方面，会建设一个占地面积约2598m²的公交首末站，将更方便自身及周边居民的出行。

04

地处寮步镇中心

板块规划多宗旧改

项目的区位，也有相当的优势。

它地处寮步镇中心，有TOD优势加持，周边配套丰富，包括市民广场、篮球中心、山姆会员店、集装箱夜市、大润发、万润广场、香市公园、香市动物园、富竹山幼儿园、香市小学、香市中学、寮步中学、寮步外国语初级中学、广东省第二人民医院东莞医院等系列配套。

◇  图片截自高德地图，仅供参考

这片的城市面貌，整体也挺不错，规划较为整齐不杂乱，界面大体上较为整洁，宜居属性算优。

而且，这片的居住氛围尚算浓郁，周边坐落着光大松湖云台、中熙菁英时代、宏远康城假日、鼎峰品筑、风临花语岸、珑远翠珑湾、万科金域东方等多个小区。

多年来，寮步规划了好几宗旧改，在镇中心也有涉及，包括同为富竹山村的美尔顿越洋广场项目、鸿图广场旧改项目、陈家埔钜盛鞋厂地块旧改项目、陈家埔友田实业公司地块旧改项目、极致鞋厂地块旧改项目......

◇  鸿图广场旧改效果图，图源东莞发布

随着旧改相继落地，对于提升寮步镇中心的价值也有一定的帮助。