回顾2023年，新“房改”绝对称得上是当年的重磅新闻。

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可能有人想着这离我们还很遥远，不过笔者却认为新“房改”已在一些城市悄然启动了。

前段时间，业内传言接下来东莞会迎来大批保障房入市。重庆、广州最近的动作，似乎也与新“房改”息息相关。

甚至，后续会有更多城市正式推进新“房改”。对此现象，置业者该注意什么？

下面，笔者就在文章中做出解答。

01

简要科普

何为新一轮“房改”？

先带大家了解下，新“房改”大致是怎样的。

它主要有两个目标，一是要加大保障性住房建设和供给，二是要推动建立房地产业转型发展新模式。

随着它的逐步推进，楼市会呈现保障房+商品房双轨制发展的现象，跟新加坡的模式有点相似。

值得注意的是，保障房、商品房之间会有一条泾渭分明的界限，两者分别对应不同的市场，相关的配套政策/行政管控手段也或会截然不同。

保障房主要侧重于满足刚需群体的住房需求，为了能真正做到让扎根在城市的这些人群能够安居乐业，会有相应的约束性政策。

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前段时间，住建部就有透露保障房会有配套的申请条件认定标准、严格的封闭流转规定......

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#小程序://东莞房产网/PMQhuKseNE0tSUu（事关保障房建设，权威回应来了！对楼市影响几何？）

商品房则侧重满足改善需求，也主要让市场发挥调节作用，不合时宜的限制性政策/行政干预手段应会放开甚至取消。

由此，保障房与商品房仅在政策上的表现，就会大相径庭。

02

多城出手

新“房改”潮或已开启？

根据规定，新“房改”选择在城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州等等。

相关资料，符合这一指标的城市有30多个。笔者关注到，当中一些城市已有动作了。

其一：2023年12月，业内传出重磅消息，说是东莞被纳入了保障房试点城市，将有一批房源会在2024年集中入市。据说，这则消息真实性较高。

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而在商品房市场方面，东莞基本没存留什么限制性政策了，今年出的信贷政策、双（多）证合一其实是更偏向于刺激性的政策，再叠加保障房的消息来看，笔者觉得东莞算是在推进新“房改”了。

其二：有报道指出重庆会加建保障房，另外在1月24日官宣调整房产税政策、豪宅税得以“减负”。

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同理，无论是保障房对应的刚性需求/民生问题，还是商品房市场上的以豪宅为代表的改善需求，重庆都有兼顾到，也可看作它是在推进新“房改”了。

其三：1月27日，广州发布楼市新政，印发了《关于进一步优化广州市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，也或与新一轮“房改”的定调存在契合之处。

首先，广州新政文件的第一条就提到继续加大住房保障力度，并计划在2024年筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。

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这一点，看上去与新“房改”定调的加大保障房供应不谋而合。

其次，新政也有一些做法，是与新“房改”对商品房市场的定调对应上了。

一方面，广州宣布全市建面约120m²以上住房皆不限购、有房子出租或挂牌可不计入限购套数，明摆着是要更好支持改善需求。

另一方面，广州这次新政还有一个规定--名下已有120m²以上住房的，也不计入限购套数，可以腾出名额买套面积更小的房子。叠加前面的规定来看，广州算是变相取消了楼市限购，正是在商品房市场减少行政手段的干预。

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值得一提的是，笔者这里只举例了3个城市的动作，还没深挖其他城市的动作，并不代表没其他案例了。

其中，广州不只是当前松绑力度最大、出台政策最多的一线城市，也或是个正式推进新“房改”落地的首个一线城市，具有重大的信号意义。

考虑到有中央的“新房改”定调+住建部给地方下放调控权限+广州起到示范作用，预判其他一线城市会给商品房市场进行松绑，一些不合时宜的政策或会大幅放开甚至取消，从而进一步推动当地新“房改”的进程。

截至笔者发稿，上海在今日（1月30日）进一步给楼市松绑了，实际行动上也在昭示着这一可能性。

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简而言之，它们的持续松绑、新“房改”推进指日可待。

03

新“房改”势在必行

置业该注意什么？

新“房改”推进的势头，应该不可逆转。

对置业者而言，应要注意什么？

1、率先推进的城市，有些不妨优先考虑

正如前面提到，新“房改”是选在一些城市率先推进，而不是全国范围，以城区常住人口作为划定指标，算是变相帮您排除了一些能级/潜力较弱的城市。

笔者觉得，新“房改”的推进，有利于这些城市更好留住人才，更利于经济、产业的持续发展，对于城市价值的持续提升会有所帮助。

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在这其中，有些综合实力本就是比较强劲的，不妨优先考虑。

2、改善性住房、豪宅，价值预期更为广阔

随着保障房的陆续供应，商品房市场的刚需房或会遭到分流，价值也或受到一定程度的下挫。后续，开发商可能会减少对这类产品的规划开发（并非说所有刚需房都不能买，只是整体投资属性会弱一些。如果是纯自住需求的，没条件申请保障房的可买，觉得保障房舒服度比不上的也可买）。

如果主要是抱着投资心态置业的，建议优选改善性住房、豪宅。毕竟，它们侧重于让市场发挥调节作用。

如果是一些位于核芯区域/板块的优质资产，价值预期会更广阔，无疑更值得下手。

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3、纯学区房价值，或会受到打击

业内有人士提到，新“房改”的推进也会更好地实现“教育平权”。

只有好学区加持并无其他优势的房子，价值或会逐渐下滑；如果还是个“老破小”/“老破大”的话，预计会更明显。

** PS：本文仅代表个人观点，部分信息仅是预测，仅供参考