越来越多人意识到，楼市普涨的时代已经过去了。

想要靠买房子实现暴富，可能性很低。或许，未来唯有满足高能级城市+核芯板块+优质物业几项条件的资产才能轻松穿越经济周期/增值。

一些刚需置业者，心态相较之前已经发生了微妙变化，抱有买房改变命运这种想法的变少了。

不过，在楼市行情尚不明朗的背景下，房价呈现“跌跌不休”的态势，刚需也挺“受伤”--“买房不赚钱就罢，现在还亏了不少”。

笔者最近看到，有网友就刚需该不该考虑房价涨跌的事展开了讨论。那么，刚需置业者该持怎样的心态呢？

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吵疯了！

刚需该怎么看待房价涨跌？

对于这个问题，持有意见的不外乎分为两派，一派认为“无所谓”，另一派认为“亏钱就会肉痛”。

“无所谓派”主要认为：刚需多数是自住需求，主要是想要一个让一家大小共聚天伦的小天地，基本上会跟房子一起扎根好一段时间，很少是抱着投资/chaofang的心态，房价涨跌并不重要；笔者也随机找了几位朋友做了个小调研，有位也是表示没啥所谓。

◇  图源新浪微博

◇  图源微信对话

“亏钱就会肉痛派”则主要认为：即便不是抱着投资/chaofang的心态买房，但是刚需购房者的钱也是历经艰苦存上的，谁会愿意高位站岗/亏钱，刚需不看重涨跌就是个悖论。

◇  图源新浪微博

“刚需第一套买对了，后续置换也会更为轻松”。

◇  图源新浪微博

在抖音平台，笔者也时不时看到有买了刚需房的网友吐槽，发出了“买了xxx亏大发了”、“首付款亏没了”等类似评论。侧面说明，他们也是在意房价涨跌的。

◇  图源抖音

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刚需置业

该持什么心态？应该注意什么？

客观来说，刚需置业者关注房价涨跌、价值预期是件无可厚非的事情。

然而凡事皆有两面性，不必过于忧虑这个问题，不要让它阻碍去满足切实的刚性需求。

其一：实实在在具有刚性住房需求的，最终还得需要解决这个问题。

或许有人会说，租房不行吗？笔者觉得，租房当然不是不行，只是租房具有一定程度的局限性罢了。

首先，我国在租房方面的保障方面还不是很成熟，跟一些发达国家相比还是有些差距，网上就有一些报道指出深圳出现了水电乱加价等乱象。

◇  图源微信公众号

此外，如果房东持续给房子涨租，也会对生活体验感造成影响。

其次，租房无法完全满足做“居家生活主人”的需求。租的房子并非属于自己，不能100%按照自己的需求进行设计/布局/改造，无法很好做到为自己“量身定制”。

买房就不同了，自己能够拥有这所房子的高掌控权限，完全可以按自己的想法来弄。

最后，当前并未很好实现“租购同权”，租房、买房享受的公共服务权益并不完全对等，譬如是在教育、医疗方面，这也会深刻影响往后的生活。

其二：市场绝对底部在哪，楼盘价格绝对底部在哪，无人能知。

或许有人会想，2024年东莞房子还会大幅下跌。笔者觉得，截至2023年年底东莞房价整体挤掉了不少水分。

中原地产研究院公布的数据显示，2023年东莞新房降幅约有20%~30%，二手房降幅约有20%~40%，期待再大幅下跌的可能性预计不大。

毕竟，当前房地产仍是我国的“航母级”产业，不仅在经济层面占据重要地位、关系到N个上下游行业发展，还与老百姓的财富深度绑定，因此官方后续还会继续出招来“救市”，这个观点笔者之前也是多次提及，现在依然不变。

◇  图源财联社APP

其三：刚需产品的价值预期，未来或将还会减弱。

说个残酷的事情，楼市分化形势很难得到逆转。刚需产品的价值预期越来越弱，或是已成定局。

新一轮房改定调，整体要往“保障房+商品房”双轨制发展。保障归保障，商品归市场。

◇  图源网络

鉴于保障房主要定位刚需，随着它们的陆续入市，相信会一定程度上会对刚需产品价值造成冲击。

具体影响力度会有多大，暂时还不能知，得有相关方案出来才好做进一步分析。

刚需置业，心态或应转变/放宽了。

然而，具体问题需要具体分析，这不代表市面上的刚需商品房都不值得买了。首先，购买保障房应该要具备一定的条件才行；其次，得要看看保障房产品力能否与商品房市场的刚需盘媲美。

其实，东莞楼市当前算是处在相对底部了，叠加房贷利率已到相对底部、上车门槛较为宽松，实在有刚性住房需求、而且资金够得着的话不妨考虑下手（并不建议把杠杆搞得较高）；如果非要想着在绝对底部上车，反而可能错失机会（既有可能错失好房源、也有可能误判时机连相对底部都看不着了）。

要注意的是，俗话有曰“价值决定价格”，实在有意向上车的置业者，不要一味贪图便宜，不妨多做对比，楼盘的外部配套、内部产品、品牌实力（尽量选择头部民企、央企国企）都要去认真了解，在预算内尽量挑个最有潜力的区域/板块（刚需产品价值预期会受冲击，不代表完全丧失，区域/板块“优中选优”也有一定的必要性），硬伤较明显的楼盘就尽量不要碰了。

况且，如今的新盘越来越卷、越来越注重产品力的提升，外立面、大门、园林、户型、车库等方面都比前些年的楼盘更优，有些刚需盘的公区打造水平甚至不输豪宅，所以还是有概率能选择更优的楼盘。

◇  东莞某盘公区效果图

交通、学校、商业等配套，这几个都是跟日常生活关系较为密切的，找楼盘时尽量不要找跟这些配套离得太远的了，建议在3～4km内为宜。配套规划可以期待，但是着眼于当前更为实际，不然在住进去头几年生活遇到各种不便就不好了。

当然，笔者不是要吹嘘什么、也不是想要制造焦虑，当前资金不太够、需求并不迫切的刚需可以先缓一缓。