近段时间，楼市利好政策陆续有来。而每一次动作，都吸引了网友各抒己见。

笔者综合网友的观点，将他们主要归纳为3类群体，看多派、理性派、看空派。

其中，看空的人并不算少，并不看好楼市前景，觉得没什么希望能够起来了。

笔者周边，也有一些生活在东莞的，对东莞楼市能否起来表示存疑。

通过接触聊天发现，他们主要有以下忧虑。

顾虑一：人口负增长时代来临，住房需求大幅萎靡

61年来，我国首次出现人口负增长，并且老龄化呈现加重趋势。一刷到这个新闻，相信很多人内心感觉挺震撼的。

于是很多人就想，以后没这么多人买房了。

◇  微信聊天截图

笔者觉得，要用辩证的思维看问题。

首先，回顾整个2022年，基本是有受疫情影响，接近年底才有了放开的动作。叠加经济形势较为低迷，出现这种情况可以理解。

假如后续连续几年以上都是如此，另当别论。

其次，有媒体做了个2022年的生育率排行榜，发现广东排在全国第一。东莞，排在广东第4。

◇  图源国民经略

网上充斥着越来越多90后、00后不愿生育的新闻，不过占整体比例真的多吗，还得持续观察才知。

同时，东莞也是个年轻化、有活力的城市。

◇  图源国民经略

再者，人口与经济活动向少数大城市集聚是全球性趋势。

纵观世界，国家的资源投入比例是无法做到绝对平衡的，高能级、高潜力城市能够率先获得优质资源注入。

比如新一轮房改，将在城区常住人口300万以上的城市率先实践；推进超大特大城市城中村改造、平急两用公共基础设施建设，暂时只有21城符合条件。

◇  图源财联社APP

如今，官方对于报批地铁、城轨也设置了限制条件，并非所有城市都能搞。

 ➤ 地铁主要服务于城市中心城区和城市总体规划确定的重点地区，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。

➤ 申报建设轻轨的城市一般公共财政预算收入应在150亿元以上，地区生产总值在1500亿元以上，市区常住人口在150万人以上。

还有其它的，就不一一列举了......

能够获得优质资源注入的城市，往往价值会站在全国前列，对人口的吸引力也将更强。 

东莞已经站在了“双万”的新起点，基本面较好，人口吸引力排名全国第5（数据源于东莞发布）。随着城市价值不断提升，预计同样未来可期。

长期来看，东莞人口与面积是存在“矛盾”的，当下全市土地开发强度已近54%，比肩深圳。

顾虑二：行业仍然很惨，担心还有开发商暴雷

担心这个问题无可厚非，不过也需辩证看待。 

官方现在，已在提升对房企的金融支持了。在财联社平台，可以看到陆续有交行、建行、中行、工行、邮储等银行响应。

◇  图源财联社网站

这次行动，并不是单纯在喊口号，已经拿出了实质动作；这次金融支持，也不像过去仅支持优质房企，而是“一视同仁”并且扩大支持对象范围。不敢说接下来不会有开发商暴雷，但是随着行情基本接近筑底，情况会乐观些。

东莞上年出台了一份文件，监管极为严格，包括“明确一个预售许可证对应开设一个预售资金监管账户的原则”、“每套房屋分设子账户，防范企业拖延将预售资金存入监管账户的风险”、“预售资金用于工程进度款、材料设备款和税费等，企业需凭相关发票等资料按用途提取使用商品房预售资金”、“设定项目建设资金监管额度（监管额度=项目建筑面积×本市房屋建筑工程造价单价×120%）及工程预留资金”、“房屋网签备案系统、监管银行业务管理系统进行数据对接，自动检测房屋的预售资金是否足额缴存”。

这份文件的最大目的，就是为了尽力确保“保交楼”。

购买新房并非都有风险，以下建议可以参考下：

1、购买期房，优先选择央企、国企、优质稳健民企。

相比其他房企，上述这些企业不仅风险更低，产品力也更高。

当前也有些房企，为了能给到客户安全感，做了前置兑现的事情，这点就值得点赞，起码是很有诚意的。

2、实在担心的，可以购买现房。实景呈现、即买即住，小区品质一目了然。

顾虑三：经济形势仍不明朗，担忧后续就业、收入不稳定

经济还没到强势复苏的程度，人们也在担心工作能不能保住、后续会不会减薪，尤其东莞今年经济增速不如预期。

考虑到这些，还是多存点钱为妙。何况，现在买房也不保证稳涨的。

笔者就关注到，现在有些够钱买的亲朋不敢上车，要再观望一段时间，给自己多点储备资金以备不时之需；暂时资金够不上的，觉得不买也没所谓，租房也行。

对于这些，就不能给什么建议了，想要观望也是人之常情。

顾虑四：房地产是救不起来的了，东莞也是如此

对于我国房地产的未来，很多人持悲观态度。

笔者觉得，房地产这个“航母级”产业一定要“救”，官方上层以及一线城市的动作就已表明了很强的决心。

楼市不起，后续很大概率还会有动作。

只是，房地产的分化趋势不可逆转，唯有高能级/高潜力城市具备高价值。

正如上面提到的，东莞是座“双万”城市，也由特大城市晋级为超大城市，也是全国能够率先获得一些优质资源注入的对象。

◇  图源东莞日报公众号

虽然今年经济表现不太乐观，但也陆续出现了一些积极信号，包括腾讯云、宁德时代等名企进驻，外贸终于迎来正增长，华为科技“逆袭”，深化两岸创新发展合作总体方案......

在产业优化升级上，东莞一直在推进，R&D投入排在全国前列......

◇  图源刘晓博说财经

把眼光放远些，东莞依然拥有较好的基本面。业内某专家认为，东莞是中国内地最具投资价值的10大城市之一。

顾虑五：新房改要来，当下的刚需房不值得买

新一轮“房改”，确实定调会往“商品房+保障房”双轨制发展。

不过，新房改推进需要一定的时间，并非短短几年就能取得较好的成绩。

采用类似发展模式的新加坡，从启动建设到完成大范围铺开，用了33年时间。

况且，保障房不同于商品房，它更多是政策化的产物、是非市场化的产物。然而，居住体验其实是系统化的工程考虑，保障房的产品力未必能够媲美商品房市场上的优质项目。

当然整体而言，刚需产品的价值是要被明显弱化的了。如果资金较多，单纯追求较好的居住体验的话，商品房市场的优质刚需产品依然值得买。

顾虑六：东莞房价还会不会跌，现在买会不会站岗

这一轮行情下行，东莞楼市呈现跌跌不休的态势。

新房方面，当下有20个镇街能找到1字头的房源，数量相比2021年明显增多；二手房方面，最新公布的10月网签数据显示，19个镇街处在1字头及以下。

核心区、昔日网红盘，也有一些跌去了不少。

于是，有人就担忧：东莞房价还会不会跌，现在买会不会站岗。

笔者觉得，想着还能有较大跌幅是不太现实的，那就相当于崩盘了。当前，东莞可以说是处在相对底部，或许后续还会小跌一下；但是想要知道绝对底部在哪，估计没什么人能够做到。

切实有购房需求的，不妨认真做好房屋的外在、内在的全方位价值考虑；如果觉得符合心意，推荐考虑下手吧。

顾虑七：除开核心区外，东莞其他镇街能不能买

俗话说：存在即是合理。

纯自住需求购房，以下建议不妨考虑：

只要通勤距离、通勤时间能够接受，周边配套能够满足基本需求，产品比较满意，就可以买。

大多数人都想买核心区，价值确定性最高，但是也要看预算。毕竟能够买到核心区的，大多都会作为首选。

带投资意图购房，以下建议不妨考虑：

首选核心区，而在够不着核心区的情况下，不妨考虑环核心镇街，比如环松山湖的价值强镇、环滨海湾新区的价值强镇......

从投资价值来看，环核心一般无法比肩真核心区，但也是退而求次的做法。

另外，价值比较低下、没什么好规划、蜕变速度明显很慢的就建议别碰了。城市的优质资源投入，是不可能完全做到面面俱到的，会有优先级的划分。

** 以上仅是个人观点，仅供参考。

看完后，您觉得身边也有人存在这些顾虑情况吗？是否还有其他看法呢？