最近笔者在逛微博时，看到了这样一篇文章，具体如图所示：

◇  图源微博

客观来说，这里面有几个说法是比较实在的，不过大多观点都不太妥，可以说是“流言”。

在评论区，更看到一些网友已经被“带偏”了。

其实这类现象，在现实中存在不少，这条微博只是一个缩影，笔者还在抖音见过多次了。

籍此，笔者想说对于网上的观点，需要学会分辨。

01

不要买双卫的房子，主卧带卫的房子很不好住？

一家大小一起居住的话，多一卫明显更方便、更从容吧。

笔者观察了下新盘的户型趋势，发现仅带一卫的明显少了，有的创造出了“1.5卫”的户型、一些建面约80多m²的产品都能带2卫了。这些户型的演变，侧面说明大众对卫浴间/卫生间数量是有要求的。

◇  卫浴间，图源网络

至于主卧带卫的房子不好住，笔者也觉得不会。主卧带卫充分考虑到了主人的隐私性、便利性，况且如今的户型设计都会进行科学化考量，它的存在也不会对主卧的居住舒适性产生较大影响。

02

聪明人只买小户型，大户型不要碰？

在户型选筹上，不能一棍子打死。

对于小家庭、预算较小的购房者而言，选小户型也挺合适。

当前一些城市包括东莞，小户型的功能性做得“越来越全”，包括建面约80多m²做到三房两厅两卫、约80多m²做到四房......

不过，大户型越来越受欢迎也是一个趋势。

根据中指、克而瑞等知名研究院的调查报道，我国数十个城市近年大面积户型的成交占比，存在提升迹象。

◇  图源CRIC

放眼东莞，大户型的供应、成交都有所提升。

东莞一、二房户型基本绝迹，建面约80m²以下的户型越来越少了，越来越多新盘有设置大户型、甚至主推大户型，如今很多都是89m²或95m²起步了。

根据东莞合富的年报数据，在2022年东莞新建商品住宅供应结构中，85m²以下紧凑小三房比重较2021年萎缩约5个百分点；110-120、120-144m²中大户型供应比重居高不下，两个梯段合占约37%，较2021年增加3个百分点。

◇  图源东莞合富

近几年入市的卓越大中晴熙云翠、莞民投和昌莞月湾、保利清能和悦春风、首嘉鹭湾一号，都是起步面积超过100m²的纯四房社区。

厚街珊美站TOD盘康华云溪，虽然不是纯四房社区，但是属于全盘大户型小区；

今年入市的新世纪首铸君汇府，最大面积去到了约205m²；

位于高埗的华侨城天鹅堡，也有设置约121、143、193m²几种大户型；

横沥保利和悦滨江，打造有约118-129-143-180-220m²的大户型......

东莞合富数据显示，从2019年以来，东莞110～144m²户型成交量基本呈现上升趋势，2022年比2021年增长了约3个百分点。

华侨城天鹅堡，建面约193、143m²的大户型被快速抢光了；

金地青云境首开，推出141～171m²的户型，171m²的最多人抢；

2020年入市的保利·松湖和府，建面约138m²的大户型也被热抢......

◇  华侨城天鹅堡约193、143m²户型图

单纯说大户型流通性差，是不正确的，在多方面占优的前提下，大户型的价值会更高。

把眼光放远点，新“房改”主要是从保障房+商品房双轨制方向发展，保障房的陆续供应，相信会分流掉市场上的部分刚需客户，而小户型更多是对应刚性需求，因此未来大户型价值或会显著领先于小户型，商品房多数应该会往改善、豪宅的方向开发。

叠加国家鼓励多胎政策、改善需求持续释放，大户型价值就会陆续体现出来。

03

复式房子不要买，没天然气、商用水电？

复式房子按用途划分，主要分为住宅、公寓。

现在复式住宅比较少见，公寓反倒有不少是复式的、多是Loft。至于上面博主说的不通天然气、商用水电、不能落户读公办，其实只是公寓性质的才会。

至于说复式装修太贵、装修不起不要买，也是扯淡。

04

老小区位置好，买老不要买新？

能买二手房，就别买新房？

博主说的老小区位置好、配套好，笔者也觉得是片面的。

老小区也有位置偏的，新小区也有位置好的。比如东莞今年入市的万科瑧湾汇、中海源境、华侨城松湖原岸、华润悦府，位置都好、配套也强。

◇  万科瑧湾汇区位图，图源网络

认为老小区就容积率低，也是不科学的。比如麻涌的华侨城云瑞府容积率1.5、高埗的华侨城天鹅堡容积率2.0，也比市面一些老小区低。

认为期房有烂尾风险，就简单粗暴地建议选择二手、不选新房是不客观的。

新房有纯新盘、存量新盘，当中有期房、也有现房，并非只有二手房才有现房。

购买新房现房，实景呈现所见即所得，即买即住、不必担心收楼的问题。

期房也不是完全不可买，建议首选央国企、优秀民企的产品。虽然绿地、远洋这两个有国资背景的都爆雷了，但是官方会允许有更多国资爆雷吗？真要如此的话，那我国房地产业的信心就会大幅崩塌了。

现在官方也在积极推出利好民企的政策，从过去的优先扶持优秀房企，到“一视同仁”、扩大“白名单”数量，再到建行、交行积极跟进，都体现了上层对于力求减少爆雷现象，稳住行业信心的意志。

◇  图源财联社APP

再说，新房产品力、居住体验一般是超越二手房的（并非所有二手房体验都不如新房，要具体分析），每个时代的作品有其局限性，这是难以避免的。从这方面考虑，选择新房是更好的。

东莞这两三年的新盘，产品力可以说是肉眼可见的提升，卷户型设计、卷交标、卷外立面、卷梯户比、卷园林、卷架空层，整体相比以前的提升较大。

◇  东莞园林实景，图源网络

06

不要买车位，车位都没有产权？

至少在东莞，有些车位是带产权的。

东莞当前部分区域，车位配比是较低的，不好停车，这种情况建议买一个车位，这会省心不少。

有些时候，买不如租划算，但是买就图个省心，适合追求体验感的人。何况在一些小区，好不好租也不一定。

不过如果区域停车压力不大，小区配比也严重偏高的，可以暂时不买。

07

能全款就别贷款，实在买不起就租？

理性看待，结合全国多数城市的工资和房价情况，能付全款的人实在偏少。

如果完全不能接受贷款买房的话，估计绝大多数人都无法买。

贷款无疑是有利息的，不过当前房贷利率是处于历史低位了，确实有购房需求的不妨入手了。

08

公摊大就代表小区品质高？

小区内的绿化面积不属于公摊面积，包括社区内的娱乐设置用地和停车用地都不属于公摊面积。

公摊建筑面积是指整栋建筑的产权人共同拥有的整栋建筑公共部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾槽、变压器室、设备室、公共大厅、过道、地下室、值班警卫室......

公摊面积大不大，与很多因素有关。

比如超高层、高层一般比小高层公摊大，然而它们一定比小高层品质高吗？也不一定，有些高端项目反而是建的小高层。

比如板楼公摊一般比塔楼小，反而豪宅多是板楼。

◇  纯板式小高层，图源网络