近段时间，楼市最“爆”的话题非“房改”莫属。

财联社电报显示，《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文）通过审议并正式印发，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

◇  新一轮“房改”报道，图源网络

据悉，该文件明确了2大目标：

1、加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

2、推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

消息一出，震撼了整个行业，普遍认为我国房地产业要迎来一场大变革，影响深远。

◇  图片与文案无关、仅作示意，图源网络

整体来看，未来我国市面上供应的住房产品，主要分为保障性住房和商品房2个大类，就如新加坡主要分为组屋和公寓。

在顶层规划上，两类产品“泾渭分明”，保障归保障、商品归商品，前者仅保留居住属性，后者则更多体现市场属性。

随着新“房改”的逐步推进，商品房市场将会产生系列变化（新一轮“房改”正式、大范围推进还有待时日，下述的商品房市场变化应该不会很快完全显现出来）。

一、不合时宜的限制性政策，或会逐渐放开

商品住房回归商品属性，意味着官方更为重视市场的自我调节作用。

笔者认为，不合理的行政干预手段或被逐渐放开。包括限购、限贷、限价、限签等在内的不合时宜的系列政策，或会适当放宽甚至部分被取消。

即便一线城市也不例外，预判还会继续松绑的概率较大。

就在前几天，北京又出台了公积金新政，也算是释放了个积极信号。不过，我国的房地产松绑政策，出台节奏一般偏向循序渐进，短期内动作或依然偏缓。

◇  北京出台最新公积金新政，图源网络

二、商品房定位更偏高端，产品力会更卷

保障性住房，主要面向的是刚需群体。房企开发商品房，出于利润和楼盘竞争力的考虑，应该会倾向于向改善看齐、甚至向豪宅看齐，简单来说定位会偏高端。

值得注意的是，这些不是简单披着改善、豪宅外皮的伪高端楼盘，而是真正意义上在多方位表现优越的产品，可以理解为“多边形战士”。

商品房的产品力，应该会越来越卷，比如卷物管、卷园林、卷户型、卷车库、卷架空层......，居住体验一般都会挺优越。

◇ 图片与文案无关，仅作示意

不过，对于目前的豪宅盘，只要是真正意义上的高端产品甚至是具备稀缺属性的产品，依然值得入手。毕竟核芯区域宅地是稀缺的、自然景观也是稀缺的，这些楼盘产品力也已经很强，后续的新盘产品力大幅提升也不是一朝一夕能成的事。

三、小面积户型、综合素质较差的刚需房，价值或会受到冲击

正如上面提到，市面上的刚需客群，将会受到保障性住房的分流。

下面两种类型的刚需房，价值或会受到冲击。

① 会与保障房存在重叠的小面积户型房源：

保障性住房，预计会是以小面积户型为主，不是确定不会设大面积户型，只是估计比例会比较小。

当前市面上已经存在/正在规划的一些小面积户型，或会与未来入市的保障性住房存在重叠。

这类房源，价值或会受到冲击。至于冲击力度多大，还要看它们在综合素质上与保障性住房拉开了多大差距。

② 综合素质较差的刚需房：

这类房子本来就会随着时间推移，价值会被逐渐弱化。叠加新一轮“房改”逐渐推进，可以说是会受“双重打击”。

上面提到的小面积户型房源，如果又是综合素质较差的话，那么大概率会受到明显冲击。

笔者建议，购买新房时尽量选择硬伤少、小的项目；选择二手房时，也尽量避开“老破小”。

◇  东莞某“老破小”小区，图源网络

如果是有手握这类资产的话，建议尽快或在其他合适时机出掉。

不过，这并不代表现阶段的刚需新房不可以买、手握的刚需房都要尽快出掉。

首先，新一轮“房改”推进需要一定的时间，并非在短时间内就能大范围铺开；

其次，保障性住房的产品力，一般难与优质的刚需新房比拟。

笔者建议，在现阶段，遇到资金能够得着、综合素质又不错的刚需新房，依然可以考虑下手；手握刚需二手房的话，如果楼龄不是较大、且综合素质不算差，当前不必急着出手，可以先留着一段时间再去置换。

四、学区房价值，或会逐渐弱化

业内权威人士提到，随着新一轮“房改”的逐渐推行，会使保障房与商品房的教育资源往更平衡的方向发展。虽然推进进程会比较慢，但是这是一个必经阶段。

所以，未来学区房的价值或会逐渐弱化。尤其是一些“老破小”房源，届时想要利用“学区”的概念拿到附加价值，就很难了。

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五、房价分化现象，或会更为明显

随着行政干预手段陆续放宽、甚至部分放开，商品房市场的价格涨、跌限制也会相应放宽。简单来说，即便未来房价较高或者较低，官方也不会管那么多。

未来的房价分化，或会更为突出。

① 城市间的分化，或会加剧：

这轮“房改”，将在城区常住人口达到300万以上的城市率先探索实践。根据最新的人口普查数据，满足这一条件的城市共有35个，东莞正属这个范畴。

◇  中国城市规模层级，图源城市财经

这批城市铺开建设保障性住房，对于留住人才扎根奋斗具有较大意义，从而在一定程度上达到减少人口流出，乃至提升城市人才实力、就业环境、价值水平的目的。

而且这些当中有的能级/潜力比较高（尤其一线、强二线城市在列），伴随着「商品住房回归商品属性」，有些城市后续或会迎来限制性政策放宽甚至部分放开，那么它们的商品房市场热度将会更高、价值表现也会创下新高，或会进而拉开与其他城市的差距。

② 区域、板块间分化，或会加剧：

随着市场逐渐发挥自我调节机制，位于核芯区域/核芯板块的优质项目，价格或会持续走高；相反的一些区域/板块，即便楼盘产品不错，价值表现也会低些。

这可能在土拍端就会体现地淋漓尽致，从根源上催生出分化行情。

假若土拍新规将会长期贯彻执行，那么取消地价上限的作用，将会持续发挥在一些核芯区域的优质地块上。它们在“面粉价”上与非核芯区域逐渐形成落差，从而会拉开彼此间的“面包价”差距。

还是那句话，高净值人士置业，建议盯着符合这些条件的优质资产。

③ 楼盘间的分化，或会加剧：

不仅是核芯与非核芯区域之间会存在分化，同一区域楼盘之间的分化也或会愈发明显。

就拿非核芯区域来说，取消远郊土地1.0容积率限制，且有一份“限墅令”文件被列入失效名录，未来郊区或真会迎来真别墅供应。

◇  一份“限墅令”文件被列入失效名录

作为“终极”改善产品，真别墅大概率会与其他类型产品拉开差距，成为郊区的价值“尖子生”。

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以上仅代表个人观点，仅供参考。究竟是否如此，不妨交由时间印证吧。