“没买的人期盼降价，买了的不希望价格下跌。”

角色不同，对于房价的态度也不同。前者的情况好理解，后者又怎么说？

近日，惠州一宗“降价卖房”的事件火了，引发不少业主“炸锅”。

放眼当地乃至东莞，也有存在由房企降价引发业主不满的现象。

对于降价这事，该怎么看待？

01

房企降价卖房举动

频频引起业主不满

据悉，惠州某个央企楼盘，近期推出了“仅需7800元/m²起”的促销活动，即便是好楼层，价格也是8000元/m²多点。

◇  图片截自南方都市报

然而根据业主的反映，该盘一度卖到约1.5～1.7万元/m²，对比下来相当于打了个5折。

暂且抛开该盘是否存在网传的“捂盘”行为，这次事件最主要的矛盾是房企为了出货大幅降价与已购业主的“高位站岗”。

此举一出，买了该盘的有些业主心态直接“炸”了。他们集体“围攻”售楼部，上演了场“降价维权”的戏码。

◇  图源南方都市报

然而这并不是个例，之前惠州多个楼盘降价都引发业主群诉、维权。

比如位于金山新城的大盘德XXX城，以清货为由，把折后的约1.23万元/m²降至0.93万元/m²，随即引发前期业主维权，接着项目被迫关停样板间，停止上客销售；

位于惠阳的东XXX府、大亚湾的海XXXX府，也是因为降价引发群诉......

放眼东莞，也是有着这样的事例。

譬如沙田某个海景大盘，在早前的时间均价跌到1.9万元/m²，并且还送产权车位，最低单价仅约1.4万元/m²。

◇  图源东莞阳光网阳光问政平台

在东莞阳光网阳光问政平台上，有些业主控诉当初是以超过2.5万元/m²的单价购入，后来价格低了不少还送车位，难以接受。

今年4月份，也有一则题为“降价严重”的问政，有业主表示：位于洪梅的某个新盘，同样的户型，当初他买时是约210万元，而降价后约175万，相当于损失了35万，“这加多点都能给个2成首付了”。

到了近日，问政平台又出现了对塘厦XXXXX降价销售的不满、对麻涌XXXXX降价销售的不满......

◇  图源东莞阳光网阳光问政平台

02

现象反映群体间的矛盾

房企降价为促去化vs业主不甘利益受损

面对这些问题，房企、业主都挺无奈。

对房企来说，降价促销是在行情不景气背景下，为了提振成交、促进回款的一种选择。

正常情况下，任何一家企业都想追求高利润、赚多点钱，房企“以价换量”也是无可奈何的做法。

行内有句话：“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格”。这虽说得过于绝对，但不是没有道理。

一般只要价格到位，对拉动成交的效果还是有的。比如之前茶山某盘推出40多套保留房源，单价约1.7万，据说很快售罄了，还有一些想抢的都抢不到。

◇  图源网络，经过拼接处理

又如寮步某个新盘，价格基本呈“逐级下调”的趋势，最高备案均价站上3字头，近期降至2.3万元/m²左右，据说有周去化了有40～50来套的水平。

再如近期在问政平台被投诉的麻涌某盘，国庆期间单价降到1.2W起，据说仅在2天时间就去化了近30套，成绩还算可以......

尽管市场尚不明朗，开发商还是要想方设法促进回款的。降价卖房遭到业主反对，估计房企又该头疼一下了。

然而对于业主来说，买的楼盘大幅降价，就意味着“站岗”了，因此觉得憋屈。

早期买在高位，比现在付出更高的购房成本，房价却又变相贬值了，于是觉得很亏。

尤其是分期开发的大体量楼盘，业主们无疑会更为头疼，毕竟体量大意味着货量更多、在二手房市场的竞争也是更大。就拿惠州“火出圈”的央企盘来说吧，这盘分为4期开发，小区今年在二手房市场的成交价格在0.93～1.1万元/m²（数据源于贝壳找房），但是近期推新盘才卖7800元/m²起、好的楼层也才8000元/m²多点，于是业主就不好卖出个好价钱了。

◇  惠州某央企盘二手房成交记录，图源贝壳找房

03

理性看待

刺激成交，不可过于依赖降价

那么，该怎么看待这个问题？

笔者觉得，在不明朗的行情下，降价卖房确实算是一种迫不得已、又行之有效的办法。

住建部主管的媒体中房报（央媒），曾有喊话“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金”。

◇  图源财联社APP

为了让楼市回暖，有些地方甚至变相放宽“限跌令”/放宽跌幅限制。

◎  9月份，成都住建发布了《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，里面有明确：中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

◎ 9月份，惠州发布《关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，提到“房地产开发企业团购优惠价格可不计入商品房备案价格跌幅比例范围”。

◎ 8月份，四川雅安市经开区发布《支持刚性和改善性住房需求确保房地产市场平稳健康发展的十五条措施》，提到“开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围”。

◎ 上年，贵州也提到过“团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围”。

◎ 上年，东莞出台备案新政，网签价格红线由不低于备案价的9折调到8.5折；对于已取证但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，满180天方可下浮调整，下浮幅度不限......

◇  图源财联社APP

官方减少对价格的把控，把更多的主动权放给市场、开发商，更有助于楼市回暖。

不过凡事都是有利有弊的，单纯依靠降价吸引客户卖房、刺激楼市成交，并非长久之计。最根本的，还得依靠经济回暖；当然光等经济回暖不太现实，政策发力也有必要，从而逐渐扭转置业者的预期和信心。

“非常时期用非常手段”可以理解，不过不代表降价可以无底线的；在东莞，新盘降价至少不得违背上年出台的备案价新政条款规定。我国居民的绝大多数资产都放在房地产上，降幅过猛会导致大众资产缩水，甚至产生民生问题、给行业信心造成崩塌。

官方对于房地产调控的整体思维，主要在一个“稳”字，既要抑制暴涨也要谨防暴跌。预判行情转好后，“限跌令”/跌幅跨度制约可能会视情况合理收窄。

◇  图源网络，仅作示意

其实房企为促进成交，还有其他牌可以打一打，并非需要过分/只能依赖降价。效果未必有降价那么直接，但应该不至于没作用。

比如今年有盘针对客户对于兑现预期的担忧问题，进行配套前置兑现，让他们感受下项目实实在在的诚意；

有些楼盘会举办“工法展”、“看工地”的活动，让客户切身感受下楼盘的品质以获得信任；在佛山，有盘还公开招募志愿业主参与预验房活动，让业主当“验房考官”......

当然了，这些仅是部分措施，房企应当根据楼盘情况考虑“出招”。最重要的一点，房企还得把好品质关、该兑现的配套都要兑现，否则丢了口碑就得不偿失了。

有意向置业的，建议别对降价问题过于忧虑，东莞城市基本面还算好，房价还能大幅下降的可能性也不大（或再有向下浮动的可能，预计幅度不会较大）；想要买在绝对底部，相信没多少人真正能够做到。但从另一个角度来看，当前行情、房价算是处于相对底部，也变相创造了个难得的上车机会，也就是常说的“抄底/捡漏”；与此同时，已买了房的小伙伴，也不妨和时间做下朋友，只要楼盘综合素质还算可以，随着行情转好，后续有望会实现价值反弹。