东莞二手房挂牌量，再创新高。
笔者持续观察了下诸葛找房平台的放盘数量，发现近期在持续走高，下面分享几个时间点的数据：
◎ 9月22日，二手房挂牌量共约有9.78万套（97873套）；
◎ 9月26日，二手房挂牌量共约有9.84万套（98443套）；
◎ 10月7日，二手房挂牌量共约有9.89万套（98957套）；
◎ 10月8日，二手房挂牌量共约有9.90万套（99051套）；
◎ 今日（10月9日），二手房挂牌量共约有9.91万套（99192套）。
◇ 图片截自诸葛找房平台，经过拼接处理
按照这个趋势，说不定有天会突破10万套。
同时，降价卖房仍是主流，就拿今日的挂牌数据来说，涨价房源共有30套，而降价房源以416套“遥遥领先”。
大致看了看这批降价房源，降幅层出不穷，有的降不小几万，有的降50万、70万，有的降120万......
◇ 图片截自诸葛找房平台，经过拼接处理
那么，这些现象意味着什么？
下面，笔者来说下几点看法：
一、
放盘量增多未必代表全是“离场/跑路”，有些是这么做，有些是要进行“卖旧买新/卖一买一”。相比抛盘，市场没活跃度也很可怕。
根据调研，对于后者，一种是想置换到不同区域，另一种是想提升居住体验、抛掉“过时”资产。
由于思维、设计存在局限性，有些二手房已经显得与时代脱节了（比较优质的二手房除外），当前新楼盘的产品力又越来越强，居住体验一般会更胜一筹，两种效应叠加，楼龄老旧、产品力落后的二手房价值，预计会随着时间推移而渐次走弱。
◇ 某老旧小区，与文案无关
二、
当前二手房市场“降价成蜂”、偏向“内卷”，更有利于买方一边、更易掌握主导权，因此算是个上车机会。
东莞二手房普遍跌了不少，挤出了不少水分，业内有过统计，整体下跌了有近20～30%。
包含南城、松山湖在内的一些红盘，也是降了不少。有想“捡漏/淘笋”的，不妨多留意下。
三、
从现实接触到的情况来看，信心较低、不太看好东莞楼市的发展的现象也是存在，而且比例不算是少。
同理，这也是新房市场整体表现也还不太理想的一个原因。
信心低迷，主要体现在2个方面：
① 担心能否保持收入增长、甚至能否保住就业；
② 对房地产业前景有所担忧，买的房子是否还会继续下跌。
◇ 图源网络，仅作示意
对于后者，有些正是扮演着“看空派”的角色，主要观点如下：
1、如今的东莞楼市，已经不是政策能起刺激作用的了，核心还得等经济起来。
经济难以实质复苏，东莞楼市就不好回暖，特别是今年上半年经济失速的问题，更加剧了他们的担忧。
2、东莞人口增量难以持续，需求或会走弱。
3、广州出招后，其余三个一线城市貌似“不为所动”，东莞已经不能单靠自己了，一线不动东莞不好回暖。
然而这也会导致一个利空，就是广州、深圳持续松绑的话，会虹吸东莞的部分购房需求。
四、
东莞楼市回暖短期是受阻了，但是中长期依然值得看好，不必过于悲观。
其一，东莞消费端算是回暖的了，接下来就重点看经济、产业方面，看东莞怎样持续改变、发力。
◇ 图源网络，仅作示意
东莞有着“世界工厂”的名号，其实更多指的是代工厂方面，想要获得可持续发展，必定要转型、升级。当前，东莞正往新能源、新材料、AI、数字、金融、生物医药等方面发力。
成果方面也是有的，比如南城金融业发展正猛，国际商务区建设如火如荼，未来将会再上一层。要知道，东莞坚持制造业立市，金融业发展其实也会给制造业形成反哺、支撑作用。
华为突破技术封锁，热销的Mate 60系列手机正是松山湖生产，华为“逆袭”，也将利好相关上下游企业；比亚迪、宁德时代、腾讯云这些大型名企，接连进驻东莞。
◇ 图片截自东莞发布、东莞日报
近期东莞也获得了个国家级的“大礼包”，《东莞深化两岸创新发展合作总体方案》获批，将会深化与台资、台商的合作......
当然，这些并不代表东莞经济发展的全部，任何过程也不是一蹴而就的，我们不妨相信东莞的优势与决心，官方也会想方设法令经济复苏，毕竟这也关乎到zf的财政。
其二，东莞作为超大特大城市一员，是力促城市更新、推进“平急两用”公共基础设施建设的对象。这将推动“新时期的大基建”，从而扩大内需、拉动经济、创造就业岗位、推动城市高质量发展......
◇ 图源网络
其三，人口问题方面，不必过于担心，有看新闻的话，可以发现大湾区11个城市都在2022年出现了人口下降问题（信息源于刘晓博说财经）。就连隔壁深圳也是如此，难道它也不行了？
业内某财经学者认为，结合时间点判断，疫情是占了不少因素，很多人眼看着在这些城市难以开展工作，但是生活成本仍在，于是干脆回老家了。
这位学者还指出，“非普查年份的人口数据，都是估算出来的，一般按照1‰抽样调查数据来推算，所以会有误差”。比如2020年的七普结果，很多城市的数据与2019年公布的相差巨大。
如今YQ放开，社会生产秩序回归常态，现实中的人气高了不少，随着经济、产业发展好了，预计人口也会逐渐回流。
◇ 图源网络，信息截至9月29日
其四，至于一线城市尤其是隔壁广州、深圳会否持续松绑，会不会对东莞造成利空。
笔者觉得，一线城市大概会还会松绑，也会存在一定的虹吸东莞置业客群的现象。
不过东莞招数基本已经出尽了，最近一轮全国性的政策“轰炸”没在东莞掀起什么浪花，主要是因为东莞早已很松了、力度真不大，就拿执行的“认房不认贷”来说吧，此前东莞已经有执行“认贷不认房”，对应特定情况的购房者，房贷利率是算首套的，叠加“认房不认贷”后，相应情况下的首付比例也能降些，不过幅度并不算大、仅是1成。
东莞为了让楼市回暖，算是想方设法地“拼了”，比如可提取公积金用来付首付、放宽港澳人士购房门槛、国庆期间搞了个“百盘联展”。
◇ 东莞“百盘联展”，图源网络
不过，想单纯靠自身力量达到回暖不太现实，但是东莞还得依靠下一线城市的力量。这短期来看虽有利空，但同时也有利好的一面。
笔者关注到，刚过去的双节期间，上海新房表现不错，但是二手房明显偏冷；北京楼市整体比较冰冷；深圳楼市创历史新低；广州楼市环比上年有所下滑......
而结合官方下半年的意图、动作判断，必定要促进房地产回暖，毕竟它对经济复苏影响不小。
一线城市的工具箱还有不少政策“待着”，楼市行情不理想，就大概率会加码“松绑”。
一线城市再出“动作”，值得期待。用马哲一句话形容东莞楼市比较贴切--“前途是光明的，道路是曲折的”，笔者认为它最终大概率会回暖的。不过，也别过于“看多”东莞楼市了，经过一轮周期的洗礼，对于走势的看法，乃至楼盘、房源的挑选，都要更理性些。
