抢在小长假前，东莞挂出了一宗新宅地。

地块编号为2023WR0099（即为今年第9宗），位于樟木头镇樟洋社区，体量堪称“mini”。

不过，它对建设要求不高，没有规定配建，楼面价也是低于几年前的水平。

那么，宗地具体素质如何、拍出的几率大吗？

01

靠近宝山森林公园

周边多盘环绕

结合公布的宗地位置图、高德地图软件来看，可以发现附近坐落着宝山森林公园；

另还有个观音山国家森林公园，不过用高德简单测了测，直线距离约3km，不算是近。

地块周边被多个楼盘环绕着，西侧就是锦多宝吉祥龙、北侧就是绿茵温莎堡、东北侧&南侧就是保利生态城。

◇  截自高德地图，仅供参考

◇  大致位置，图片截自土拍文件

把眼光再放一点，还有新城玺樾门第、丰泰橡树溪谷、中惠·香樟半岛、THE EMERALD星岸、碧桂园澜山等数个小区。

配套方面，地块东侧就是绿景佐阾购物中心，直线距离樟木头华联小学约1.3km、直线距离樟木头镇中心小学约2.3km、直线距离樟木头中学约3.4km、直线距离石新医院约2.6km（数据仅供参考）......

交通方面，距离火车站樟木头站约3km（数据仅供参考），可以搭乘广深铁路、京九铁路......

◇  截自高德地图，仅供参考

02

体量“mini”

1.16亿元拍，楼面价回到5年前水平

回到地块指标数据上，地块体量差点意思，占地面积仅有7805m²。

建筑限高80m，用途方面分为城镇住宅用地、商服2类。

◇  地块指标，图片截自土拍文件

容积率为2.5，是低于3，可以算是低密地块。不过回顾近年樟木头的土拍可以发现，前几年拍出地块的容积率有不少是低于这个水平，所以低密指标算是见怪不怪吧。

◎ 2020WR018地块：容积率1.2

◎ 2018WG035地块：容积率2.0

◎ 2018WG015地块：容积率1.4

◎ 2018WG004地块：容积率1.4

◎ 2017WG013地块：容积率：1.28

计算下来，本次挂牌地块计容建面约19512.5m²，结合16100万元的起拍价、18515万元的最高总价计算，楼面价约8251～9488元/m²。

对比过往的土拍，可以发现楼面价是回到了5年前的水平，具体情况可看下方表格。

这也意味着，开发商会有较足的利润空间/参照竞品情况打折促销的操作空间。若按楼面价的1.8倍计算，售价定在1.5～1.71万元/m²左右，利润就还算可以了。

03

下月截止出让

拍出几率大吗？

根据计划，地块定于10月31日截止出让。

问题来了，拍出的几率大吗？笔者觉得，应该是有。

其一：坊间传言东莞有着“无兜底不挂地”的原则，一般会达成共识后才会挂牌。

其二：地块无配建要求，楼面价也回到了几年前的水平，算是给房企让利了。

不过由于它是非核芯区域地块，区域当前也有5盘在售（还有3盘待售），加之这片去化成绩不是理想，而且地块素质不算很好......假若能够出让、可能也是底价成交。

当然了，情况是否如此还得持续观察吧。