近期，东莞楼市出现了向好的迹象。

其一：综合东莞合富的多篇周报来看，新房成交量实现5周连升的情况（指上上周以及前几周，不含上周（9.18～9.24））。上周剔除特殊房源网签后，也呈现出了平稳态势。

笔者这两天监测了下，发现网签数据是比以前好点了，昨日（9月26日）的量更是达到400多套。

◇  图源「东莞市房屋网签备案公示网」

截至目前（9月26日），可以发现9月新房网签量比前几个月要高。

◇  9月数据源于「深圳楼市每天一分钟」，仅供参考

其二：二手房方面，成交量近期似有“触底回升”的势头。

东莞合富数据显示，上周全市二手房网签量回升明显，创下近9周的最高记录；最近两天，网签量也稳定在100套左右，与上周监测的日均数据差不太多，似乎是开始稳住了。

◇ 上周二手房成交情况，图源「AI合富」

另外，在新一轮政策落地后，市场挂牌量又迎一波小高峰，总量再创新高（诸葛找房最新数据显示，现有约9.85万套）。

对于这一现象，笔者认为不能简单粗暴地认为业主都在卖房离场了，诚然是有一定比例、但不是全部。因此个人觉得，这种现象不一定全是利空。

根据一些媒体的报道，从一些中介人士的透露得知，有些业主想着从非核芯区域置换到核芯区域上去，有些业主想出掉老旧的资产、购入更优秀的新盘。

二手房市场活力刺激起来，并且由“卖旧买新/卖一买一”会间接利好新房市场，一定程度上算是利好。

以上这些现象，是否代表着东莞楼市已经在回暖了？

笔者认为，从辩证的角度来看，当前还不完全算是回暖，主要理由如下：

① 9月是传统的“金九”节点，是房企“冲业绩”的重要时期，而且“以价换量”现象较为明显、力度一般也会大于此前。

一方面，9月新房网签数据比前几个月要高虽是板上钉钉的事，但是前面也有提到，近期是有些特殊房源进入了网签，因而剔除这些房源后是会排在年内月度第几也不好判断。

拉长时间对比，今年9月新房网签量并不算是明显的高位了，一来最终能否破3000套不好说；二来东莞此前在正常情况下，试过月度网签达到4000套的水平，接下来会否达到也不好说。

另一方面，9月数据“漂亮”不少，“以价换量”可谓功不可没。

就连南城、松山湖，东莞最不愁卖的两个区域，也有新盘降价了。

比如南城某个地段优势很强的新盘，也推出了约4.08万元/m²的特价房源，在城中闹得沸沸扬扬。笔者大致看了看该盘的备案信息，发现单价最低的房源也要接近4.8万元/m²。也就是说，这批特价房源至少降了超过7000元/m²、接近8000元/m²。

◇  南城某盘推广海报（部分），图源网络

松山湖某个新盘，曾出现在笔者关注的中介朋友圈里，显示近期推出一批特价房源，单价约4.3万元/m²，这个价位非常惹人注目。

此外，还有万江某个新盘，近期推出一批特价房，总价最高降49万；道滘某个新盘，近期从最高峰时的3W+，降至了1.9W+。

◇  道滘某盘推广海报（部分），图源网络

茶山某个新盘，以往均价多在2字头上下，现降到了2字头以下；厚街某个新盘，备案均价站上3字头，最近降至约2.6万元/m²起；凤岗某个新盘，备案均价约3.6万元/m²，近期在抖音刷到是降到2.37万元/m²左右。

◇  凤岗某盘近期价格，图源抖音

更狠的是寮步某2个盘，一个是推出一批工抵房源，单价约2.15万元/m²，比拿地的楼面价还低；另一个是售价从3字头逐渐滑至2字头，近期推出的约2.3万元/m²的清盘优惠，业内有人形容为是“自杀式出货”......

“以价换量”愈演愈烈，或多或少说明楼市热度还是不太行。

② 截至目前，9月二手房网签数据也是很差，感觉最终大概率还是会比8月低些，更别说要跟有3000多套的其他月份去比了。

◇  9月数据源于「深圳楼市每天一分钟」，仅供参考

近期网签量貌似有回升势头，不过能够持续多久有待观察。

如今挂牌量再增多，意味着竞争更大，有些卖房的业主是会“割多点肉”继续等人接盘，要么可能只先挂着、等市场再好一点再卖呢？

再说，也要看二手房抛盘的业主，是决然离场还是“卖旧买新/卖一买一”的居多？

最后问题来了，东莞楼市怎样才能实质回暖呢？笔者认为，首先要看经济形势如何、能否进一步复苏，这是最核心的影响要素。

其次，考虑到效果较大的“招数”，东莞都基本出过了。接下来，则需要看看“风向标”--一线城市的动作。

比如北京、上海、深圳，接下来会否在继执行“认房不认贷”后，进而再度放松。打比方说再度效仿广州，执行放开部分区域限购、对于限购区域放宽置业门槛、增值税免征年限“5改2”等等。

◇  图片截自财联社网站

它们跟进的话，会给整体市场带来信心提振传导作用，对于东莞回暖也会有一定帮助。

记得今年过完年后，东莞楼市也在一段时间出现过向好的势头，不过由于当初根基还不稳、信心尚未明显得以恢复，所以没能持续下去。而对于近期势头的后续表现，咱们拭目以待吧！