凤岗，是东莞楼市中尤为“内卷”的代表。

最高峰时，这里新房价格一度突破4字头，不过随着东莞楼市行情的逐渐下行，尤其是在深圳客购房潮退去后，凤岗热度也下滑了。

当下凤岗房价挤出了不少水分，楼盘价格纷纷回落，最低2字头起就有交易。官方网签数据就有显示，今年以来凤岗新房均价都处在这一区间，后期似乎还有略微回落的趋势。

出现这些情况，除有宏观的行情因素影响，较大原因在于片区竞争比较激烈。

笔者统计了下，凤岗当前共有9个新盘在售（非完全统计，包含三限房）；东莞市住建局在6月份发布的库存数据指出，凤岗新房库存共有4021套、库存面积高达约46.55万m²，居于全市第1。

对于置业者而言，上车这里的选择余地较多，而各盘为了去化达成回款目的，则需设法积极“抢客”。

然而笔者注意到，待售旧改新盘碧桂园大运上城，上月就被披露要组建销售团队，也许会在今年/明年入市。

◇  图源网络

据悉，项目建筑体量约13.68万m²，总户数超过1000个。

另外，上周（9月15日）东莞举行了东莞市城中村改造及城市更新重点项目动工仪式。

这次大会上，宣告多个旧改项目集中动工，其中就包括了凤岗的官井头东片区“三旧”改造单元项目、雁田村中部居住改造项目。

◇  图片截自官媒推文，经拼接处理

两者改造面积超过63万m²，即使剔除掉非居住业态的部分面积，但是预计带来的住宅供应量也并不会小。

碧桂园项目+2大旧改，叠加起来供应量无疑会很大。

看到这里，笔者在想是否会加剧凤岗楼市“内卷”？

下面，就来分情况说说：

◎ 行情未转好时，预计区域新盘去化依然艰难、新房库存量依然较高，那么随着项目入市，无疑是会让区域竞争压力增大、从而加剧“内卷”。

◎ 随着普涨时代结束，东莞楼市分化行情大概率会持续。整体行情转好了，区域新盘去化难度或许是会低些。不过由于是处于非核心区域，且购房者经历了一轮“市场教育”后，该估计难再回到以往的热度了，此前的“深圳客疯狂涌入”的现象也难再现。

在这种情况下，区域可能还会存在“内卷”，只是程度会较现在轻些。

巧妙的是，凤岗自2021年出让了2宗地后，近一两年并无在招挂拍市场亮相（今年剩余几个月，可能不会挂出凤岗宅地），一方面可能是这里挂地后也不会有房企想拿，另一方面可能是官方不想以此加剧区域楼市“内卷”。

假若后续凤岗仍无宅地出让，那么短期内将主要会是旧改项目进场。正如上面提到的，这虽会让“内卷”持续、加剧，但是这种项目往往会对改善城貌、补充配套（比如商业、学校、公园等等）起到一定作用，对于夯实区域价值会有帮助。

况且，凡事皆有两面性，楼市“内卷”并非只有坏的一面。

其一，楼市在向居住属性回归，“内卷”会倒逼房企卷产品力，开发出来的楼盘品质也许会更高。

有关注过东莞新盘的人儿应该可以发现，近一两年东莞新盘是有出现这种趋势了，园林设计、外立面颜值、架空层规划、户型布局、交付标准等多方面，都有楼盘在卷。

◇  东莞某盘交标，图源网络

以往豪宅盘才有的规格、用料，也有在往下级产品上放了，比如板楼、2梯2户这样的配置，也出现在了刚需盘上。

其二，“内卷”一般会使泡沫、水分更小，显著“高位站岗”的可能性会低些。

至少对于购房者而言，楼市“内卷”起来也是有一定好处的