不知不觉间，今年上半年已经过去了。

籍此，笔者给大家简单复盘一下。顺便简要预判一下，后续楼市可能会有什么变化。

下面先来说说，这半年来东莞楼市的5大主要表现特征。

01

新房整体表现“先扬后抑”

分化现象显著

开年以来，东莞新房市场一度初现暖意，2月份数据喜人。

不过后续并不坚挺，从3月份开始，基本出现下行趋势，大致可用“先扬后抑”形容。

深圳楼市每天一分钟数据显示，6月东莞新房网签1786套（住宅），对比之前又有下滑。

◇  图源深圳楼市每天一分钟

◎ 2月新房网签2155套；

◎ 3月新房网签3064套；

◎ 4月新房网签2076套；

◎ 5月新房网签2010套。

** 网签具有延迟性，合富数据显示：3月东莞新房来访、认购量环比有所下滑。

「 仅是2-5月数据为官方网签情况

6月数据源于深圳楼市每天一分钟 」

市场整体出现明显的分化现象，刚需盘普遍表现比较疲软，大多都在”艰难度日”，有些项目甚至让人感觉是“躺平”了。

反观豪宅市场，整体一片火热，多盘触发摇号，甚至出现几个“日光”盘，去化速度大幅超越刚需新盘。

CRIC数据显示，截至今年5月，东莞5-10万/m²的住宅成交1293套，同比大涨约1097%；千万级以上豪宅成交620套，同比大涨约150%，已经超过2022年全年95%的量。

◇  图源丁祖昱评楼市

如果算上6月，成交量无疑会更多。

从3月开始到5月份，全市新房网签均价站上了3W+（3月均价约32919元/m²、4月均价约31445元/m²、5月均价约31805元/m²），这里面少不了豪宅热销的功劳。6月新房网签均价多少，等到官方公布数据就可见分晓。

02

核芯区域最受热捧

不少镇街处于内卷态势

东莞的“豪宅热”现象，主要出现在核芯区域--南城、东城、松山湖、滨海湾。刚需市场的疲软现象，则是主要反映在其他镇街上，这点在莞e认购平台上就能看出。

根据笔者的观察，不少镇街新房比较内卷，供应量大的更是严重。

为了项目房源去化，开发商纷纷寻求“以价换量”，有些镇街新盘降幅甚至超过1W/m²，比如凤岗、石碣等等。

◇  凤岗某盘备案价格变化，图源网络

此外，虎门、茶山、麻涌等地，内卷程度也不算小。

譬如虎门某个楼盘备案价站上3字头，近期微信广告显示2字头起步；茶山某个楼盘，最高备案均价3字头，低的也要2.7W左右，现在只要2.1W起......

当然了，即使是核心区域，也不是各个楼盘都能“过得美滋滋”。

位于南城莞太路边上的某个新盘，处于南城、靠近莞城的某个楼盘，硬伤比较明显，就没几大豪宅盘那么“好命”了。想要追求快速去化率，主要还得体现性价比优势，拿出让买家心动的诚意价才行。

03

二手房挂牌量创新高

降价房源渐增

诸葛找房平台显示，东莞全市二手房挂牌量接近8.69万套（截至发稿），相比上年年底的8.19万套，新增了有5000多套。

◇  图片截自诸葛找房平台，截图时间：2023.7.4 12:19

贝壳平台的挂牌房源，近几个月新增数量则比较猛。有业内人士指出，今年1月10日，平台上的二手挂牌量共约54593套；而在6月25日，挂牌量达到了74249套，5个多月新增了近1.96万套。

不同平台，可能有些房源是会重叠，若是要问全市实际有多少套挂牌，不太好说。不过，据说7W多套的水平，已经属于近2年的新高了。

今年3-5月，东莞二手房网签量均破3000套，也是创下新高。然而即便按照这个速度，并非短时间就能消化完成，何况挂牌量后续可能还会新增。

行情下行+大量供应，卖方不好在市场掌握主导权，反而买方有着更大的选择空间，有可能会淘到优质笋盘。

如今卖家想要出手，姿态没那么高了，甚至有些还在降价出售。

诸葛找房平台数据显示，自今年1月份以来，二手房挂牌价每月呈现下降趋势。

◇  图片截自诸葛找房平台，截图时间：2023.7.4 14:05

光大景湖时代城、光大景湖春晓、中信新天地、东骏豪苑、恒大御景等知名小区，自4月起挂牌价均有不同程度的下跌。

◇  部分小区挂牌均价变化，图片截自诸葛找房平台

当然了，并非所有小区都在降价，只是涨价的占比并不算高。

04

土拍收金约50.7亿

冷热差异明显

截至6月底，东莞挂出5宗商住地，其中4宗成功出让，合计揽金约50.7亿元。

在土拍市场上，同样有表现出分化形势。

处于核心区域的2023WR001松山湖地块、2023WR003南城地块，均是以封顶价成交，楼面价皆在2.6W左右，站在高位水平。

然而，厚街2宗宅地均是底价成交，常平地块更是经历一次延期后，仍遭流拍。

相比近年东莞的土拍情况，今年上半年收金额度偏少，不到去年的1/7、2021年的1/10。

◎ 2022年土拍，收金约372亿；

◎ 2021年土拍，收金约589亿；

◎ 2020年土拍，收金约621亿；

◎ 2019年土拍，收金约347亿；

◎ 2018年土拍，收金约294亿；

◎ 2017年土拍，收金约212亿；

◎ 2016年土拍，收金约225亿；

◎ 2015年土拍，收金约181亿；

◎ 2014年土拍，收金约96亿；

◎ 2013年土拍，收金约196亿......

根据官方发布的《东莞市2023年第二批次拟出让住宅用地公示清单》，除去已出让的东坑地块外，预计今年还有12宗地块将要出让。

按照年度供应计划，后续可能还有1-2批宅地挂牌。

在下半年，东莞土拍想要取得好成绩，需要给力点了。

05

官方定调

力促加速旧改落地

东莞土地开发强度高企、资源日益紧缺，推进旧改可以说是必然。今年以来，官方设法加速推进旧改落地。

1月17日，官方发布旧改新政，提出加强ZF主导作用；近6月底，官方又印发了一份新文件，针对“钉子户”难题，提出了系列措施，主要内容如下：

◎ 旧村占比超过50%，且旧村面积超50亩的更新单元，可申请单元分期成交，最多可分两期开发；

◎ 在收购期限内完成要约收购权益土地面积合计占比达90%及以上，但不足100%，经协商谈判仍无法达成一致的，可申请单元切割，余下反复沟通不同意的搁置开发；

◎ 同意征收的土地面积合计占比及人数合计占比不低于95%，与未签约权益人经充分协商仍协商不成的，可依法实施征收。

◇  注：截图放置顺序并非官方文件顺序

另外，东莞近期召开了城中村改造工作动员部署会，意向力促城中村改造工作尽快取得新突破。

据悉，南城、东城、万江、莞城是这轮城中村改造的重点区域，其中12条城中村作为首批试点改造项目要率先动起来；其他28个镇，也要各自确定2条城中村同步铺开。

各镇城市化程度比较高的中心区域当中镶嵌的城中村，或者接下来打造连片高品质产业园区当中镶嵌的城中村，是重点关注的改造对象。

◇  图源东莞阳光网

不难看出，官方推进旧改落地的决心不小。

今年上半年，东莞挂牌上线了7个旧改项目；截至目前，已挂出了9宗旧改，数量上已经超过去年的6宗，追平2021年的9宗。

考虑到下半年才刚刚开启，叠加官方力促加速，接下来应该还有项目会启动挂牌招商。

截至目前，今年有2宗旧改终止出让，具体原因不详。不过市场承压、旧改红利缩紧，也是部分企业动作不紧不慢的客观因素。

已有挂牌上线未有摘牌、后续将会挂出的旧改，除了火炼树这类区位尤佳的项目外，其他的能否顺利开花结果，真不好说。

由于旧改能够焕新城市面貌，带来系列配套，均能取得成效当然较好。

最后来说说，后续东莞楼市可能会有什么新变化。

迎来19大纯新盘入市

根据笔者不完全统计，下半年东莞将迎来19个纯新楼盘入市，大致情况可看下方表格。

经济复苏继续发力，有望迎来新一轮利好

今年是拼经济的大年，促进经济复苏可以说是重中之重。恢复需要一个过程，下半年形势应该能好一点点，希望进展过快不太现实。

随着经济形势逐渐转好，楼市也有望逐渐得到转暖，具体能达到什么程度，主要看经济复苏情况如何。

利好方面，上半年无论是整体上层还是东莞，都有一些动作：

◎ 整体上层：央行上线房贷利率新政、继续推进“保交楼”、下调LPR利率等等；

◎ 东莞：提高房贷年龄最高期限（75～80岁）、组合贷/JY贷也可“带押过户”，以及公积金购房首付比例下调、提高可贷额度......

近期有吹风消息称，将有新一轮利好出台，设法提振行情。考虑到近期上层有在频频发声，笔者认为这是可以期待的。

◇  图片截自财联社网站

◇  图片截自XIN号

另外，提下深圳楼市对东莞的影响。

再过几天，深圳的715新政就满3周年了。有些深圳媒体预判，届时至少会有6万张房票得到“解禁”。

这对于楼盘去化，能起一定的促进作用，但实际上会有多少人下手，不太好说。

市面也有一些声音，说下半年深圳绝大概率会继续放松......假若深圳能够起来，也在一定程度上间接带动东莞楼市起来。