罕见，东莞一纯新盘重新备案了。

近日（05.22～05.24），「蔡白南岛CB-02居住类更新单元关联项目」亮相广东政务服务网。（备案项目编号：2405-441900-04-01-518342、2405-441900-04-01-468063、2405-441900-04-01-297290、2405-441900-04-01-702964）

◇  相关备案项目，图源广东政务服务网

不过，这并非是项目的首次备案，笔者查到，它在2023年12月就备过一次（备案项目编号：2312-441900-04-01-202418）。

由于此前的备案公示已被覆盖掉，只在网上搜到一张不完整的截图，初步了解到两次备案存在的差异：

◇  此前备案信息，图源广东政务服务网

① 此前是一个项目备案，现在是细分为多个子项目；

② 此前总投资额为16.8亿，现在约为--4600+141000+505+570=146675万元（约14.67亿元），不到15亿。不知是还有子项目未通过备案，还是投资额缩水了？

③ 此前的建设单位是「广东长盈房地产开发」，现在变为「聚盛房地产开发」，而前者是后者的完全控股股东，关联企业都是「湖南金利汇」；

④ 此前统一建设年限为2024年12月～2028年12月，现在改为到2027年12月结束。

◇  项目开发企业概况，图源天眼查

上述差异是否为重新备案的原因暂时不知。然而从综合素质来看，这可以说是个集区位、景观、交通、配套优势于一体的靓盘，值得关注一下。

01

地处CBD南板块

配套、交通、景观价值加持

蔡白南岛CB-02居住类更新单元，是于2023年5月成功摘牌的旧改项目（编号：2023WD003）。

项目处于道滘蔡白板块，定位为“CBD南”片区。根据相关规划，片区将依托近CBD、交通便捷、滨水生态等优势，以高起点、高标准、高质量做好规划先行、统筹开发，打造东莞未来生态住区，成为集医疗、教育、商业、居住等业态于一体的价值高地。

眼光放至项目本身，周边坐落着中海凤凰熙岸、金地城南艺境、沿海丽水佳园、新里城、富通圣堤雅等小区，居住氛围尚可；约3km内有华润万家、佳佳美购物广场、蔡白广场、道滘北岛公园、蔡白湿地公园、济川小学、济川中学、中南学校、弘林高级中学......附近配套算是丰富，基本能满足生活需求。

◇  项目区位示意，仅供参考

它靠近东莞水道、律涌水道，属于道滘重要滨水界面形象展示的一部分，有滨水景观加持。

结合挂牌文件及高德地图来看，项目周边有水乡大道、东莞大道、港口大道、道厚路、环城路环绕，去南城、万江都算方便，甚至约15min可到东莞CBD（地图软件测算结果，仅供参考）。

此外，它处于东莞地铁R12线道厚站的TOD范围内（线路规划中），广东城际、东莞地铁R1线站点就在不远处（对应道滘站），想去城区、松山湖都挺方便，从而可轻松享受它们的配套，甚至去其他城市游玩都挺方便。

◇  广东城际线路图，图源网络

◇  项目处于TOD范围，图源东莞市公共资源交易网

总结来说，项目具有一定的配套、交通、景观优势，而或从一些年轻人的角度来看，大型商业中心与之有些距离显得美中不足。

02

计容建面约12万m²

业态涵盖居住、商业、教育、生态

本次备案共涉及4个子项目，分别对应居住地块、公共绿地地块、道路地块、社区中心地块。

这里，只简要介绍下居住地块项目。

对应项目投资额约14.1亿元，占地面积约2.78万m²，容积率约4.23，计容面积约11.75万m²，接近12万m²，建筑包括居住、底商、幼儿园、社区中心等等。根据起止年限判断，可能明年/后年入市。

◇  项目备案信息，图源广东政务服务网

客观来说，项目外在优势不错，自身业态也挺丰富，然而体量并不算大，并且继承了旧改一贯的“硬伤”--容积率偏高。

不过不管怎么说，希望开发企业能做出令人眼前一亮的好产品吧。

03

南城、万江房价历经深度调整

CBD南外溢还香吗？

蔡白--CBD南板块一度凭区位、交通、价差优势吸引了不少外溢客置业，群体包括南城、万江等等。

然而，随着行情下行，如今2字头起都能挑到南城、万江地段不错的盘，3字头则能挑到综合素质较优的了。

而道滘目前虽然仅1字头起，但是多数还要2字头起，CBD南板块的中海项目也是，何况无论整个道滘还是CBD南板块价值、配套表现还是不足。

CBD南外溢价值，当下已没以前“香”了（不是说完全不“香”）。那么通过备案的项目表现又会如何？由于地块体量、品牌实力已不占优势，行情、产品、定价等因素是否如意比较重要。