4月30日，政治局会议重磅定调房地产，甚至出现了极为罕见的描述--“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，整个地产圈都“炸”了，称其为“核弹级利好”、“房地产转向”、“‘急转弯’式调整”......

◇  图源财联社

仔细读这句话，笔者认为包含2层含义，1层是「去库存」、另1层则是「控供应」。不过，「控供应」也是服务于「去库存」。

距离官方上一次说「去库存」，接近十年了。可以简单理解为，「去库存」再启。

如今要狠下力气「去库存」，根本因素是“供求关系发生重大变化”，毕竟这是得到官方“盖章”的，而直接因素应是当前楼市整体依然低迷。

会议定调未久，北京、上海就已火速响应；在东莞旁的广州、深圳，也有望再动起来了。

放眼东莞自身，又还有什么牌可打？

籍此，一起来聊聊这些问题。

01

北京、上海火速响应

广州、深圳也有望动起来

为达到「去库存」目的，相信有很多相应的工具可用，包括放开限购、下调首付比例&房贷利率、给予税费优惠、推进“以旧换新”、减少宅地供应......

近日北京、上海积极响应会议定调，起了很好的示范作用。

-- 先看北京：

4月30日，北京宣布放宽五环外的住房限购。

◇  图源财联社

虽然对比广州的限购措施，北京的尺度不算大，但这是它时隔13年迎来了首次调整，信号意义非同一般。

将来北京放宽限购的口子“越撕越大”，是很有可能的。

-- 再看上海：

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动。

◇  图源网络

上海的活动模式，对应的是“帮卖模式”。此前发的文章有作过模式的讲解，详情可戳→#小程序://东莞房产网/s5uGpVJhYpN0NqF

或许有人会说，这活动是协会发起的，并非zf意志的直接体现。不过个人觉得，zf不允许的话，也应该无法开展吧。

近几天广州、深圳没啥大动静，不过接下来应该会有相应的部署了。

其一：广深都有可能会从土拍端控供应

4月30日，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确库存去化周期偏长的城市，应该减少甚至停止新增住宅用地出让（商品住宅去化周期在18个月（不含）～36个月之间的，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限；去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让）。

◇  图源财联社

虽然《通知》没有明确库存的标准和相关的统计口径，但是知名机构发布的数据，跟官方想要表达的预计不会有太大的偏差，作为大致参考问题不大。

或许，一线城市中的北京、广州、深圳都会触发减少宅地供应，而这里主要是分析广深，就只放这两者的数据吧：

◎ 乐有家数据显示，最近深圳库存去化周期基本徘徊在25个月

（相关链接→：https://mp.weixin.qq.com/s/jfLYi_sBeDM38hm4oJpgPA）

◎ 广州中原研究发展部官微透露，目前全市去化周期约22.9个月

（相关链接→：https://mp.weixin.qq.com/s/quAEvWr3vggcvv373wnjAA）

◇  图源乐有家研究中心，仅供参考

其二：深圳可能会取消局部限购

一方面，一线城市中广州早已迈出取消局部限购的步子，北京在4月底的快速响应，也可视为一个积极信号。

另一方面，最近深圳住建局的受访回应也变相坐实了这一可能。

五一假期前，北上深3城将要取消局部限购的消息不胫而走，4月24日深圳不动产登记中心、税务局都表示“暂未收到通知”，看似是泼了一盆冷水。

不过，并不代表没有希望了。

一般发布这类新政的，是住建局而不是上述两个部门，它们说未收到通知，不代表就没有会出台的可能。

住建局近两次的受访回应，并未直接对传言进行否认；甚至，有种“已准备就绪”的感觉。

◇  图源财联社，经过拼接处理

总结一下：北京放宽限购、上海推行“以旧换新”、广深有望减少宅地供应、深圳有望取消局部限购，主要目的都是为了「去库存」。

不管怎么说，一线城市持续松绑无疑是件好事，有利于提振全国整体楼市情绪，深圳放松也对东莞存在有利的一面。

02

推动去库存

东莞可打哪些牌？

上面提到了，想要去库存有很多工具可以用。

东莞早已不限购了，松绑性政策的空间整体不大，更多可靠出些刺激性利好。

-- 推进“以旧换新”

据不完全统计，目前已有40多个城市推行“以旧换新”，包括郑州、南京、太仓、深圳、上海等等，有消息称广州也可能会推行。

东莞当前只是少数楼盘有推“以旧换新”，规模不大；如果能大范围执行，那就更好。

-- 给予信贷优惠

对绝大多数购买者来说，基本是商贷、商贷+公积金贷二选一。

商贷方面，首付比例估计难有优化空间，虽说今年1月取消了利率下限，但最终利率还是主要由银行决定。期待银行再大幅减点不太现实，除非是随LPR利率下调。

公积金方面，对比其他城市，东莞可贷额度还有一定的提升空间，尤其是在二套上。

◇  图源财联社

此外，东莞公积金二套最低首付比例为3成，而已有城市降至2成起了，同样也有优化空间。

◇  图源网络

相关链接→：https://mp.weixin.qq.com/s/Ja8d7TAVvnwntZpGUT7ZIg

-- 给予购房补贴

当前东莞购房补贴多数是项目自己在弄，zf搞的主要是购房节之类的。多办下优惠活动，给到置业者实实在在的让利，相信对促进去化会有些作用。

-- 土拍端减少宅地供应

自然资源部在4月30日发布《通知》后，市面上出现了两种声音：一种是东莞将减少宅地出让，另一种是东莞将暂停宅地土拍。

为何出现两种截然不同的预判？原因在于库存去化周期的界定期限和统计口径不同。

其实今年东莞计划出让的宅地数量已经很少了，仅有6宗，预计短时间内都至少是要减少宅地出让，恢复前些年的高位可能性不大，会从土拍端去控供应。

-- 旧改端宅地减缓/延迟供应

自然资源部明确指出，“对于纳入城中村改造计划的项目涉及的住宅用地，其中确实用于安置房建设的要优先保障土地供应；以市场化方式出让用于建设可售商品住宅的，应按照本通知要求实行供地调控”。

◇  图源自然资源部官微

简单来说，东莞面对库存去化高压力时，配有住宅的旧改，宅地或会减缓/延迟供应。

这样的话，住宅部分就不会那么快能入市，对开发商来说是个“挑战”了，不过如果是要按规定来也没什么法子了。

当然，可用工具远不止上述几个，就看东莞究竟会不会跟、会打什么牌了。

除了一线城市发力，东莞如果也在「去库存」方面继续下些功夫的话，那对促进楼市回暖，预计会发挥更好的效果。