还有几天，11月就过去了。

从整体行情来看，东莞楼市依然偏冷。

首先，来看下一组数据：

截至11月26日，东莞新房成交1130套、二手房成交1684套（均仅指住宅）。

◇  图源深圳楼市每天一分钟

本月仅剩4天时间，较为短暂，成交量大概率不会取得较大突破。

这个月的表现，应该是比10月要差点的；把时间拉长来看，更是处于偏低水平。

◇  数据源于东莞市住建局、深圳楼市每天一分钟

其次，东莞新房单价处于“1字头”的明显多了起来。

根据某媒体的摸排，相比2021年的7个镇街有“1字头”售价，如今变为在20个镇都能找到这一价位的房源。

比如环城区石碣，有楼盘售价一度站上了3万+，上年有些楼盘还能守在2字头，现在基本都在1字头起。

当中某个楼盘，经历了从期盘熬到了现房，价格从约3.6降至1.99万/m²起，据说曾经要额外加装修费。

◇  图源网络

而项目所在的地块，楼面价约17505元/m²，因此放出的特价相当于“割肉价”了。

比如茶山新盘此前多能处在2字头上下，今年有几个项目也降至1字头起。

还有其他的，笔者就不一一列举了。

值得注意的是，笔者这里不是想把悲观情绪传给大家。

月度数据有高低起伏也算正常，并且受于经济、行情等因素的综合影响，注定了东莞楼市复苏并非能够一蹴而就。

这里想要探讨的是，东莞想要楼市回暖，还有哪些牌可以打？

对于经济、产业发展等系列基础性因素，以及全国宏观的优化支持政策、一线城市继续松绑等系列外在因素，这里就不再说了，下面主要讲讲东莞自身方面：

1、按照新“房改”定调，逐渐放开行政管制措施。

笔者之前说过，东莞很难再有大招了，不过不代表没有招。

根据新“房改”对于商品房市场的定调，行政管制措施应要适度、逐渐放开/取消才对，更多发挥市场的调节作用。近期东莞出台备案新政、取消地价上限，这些放在几年前压根是不敢想的、远远超乎人们想象的；而放到现在，恰恰说明了就是个异常积极的信号。

东莞全市是不限购了，但是中心城区、松山湖的二手房仍然限售，一定程度上压制了二手房市场的流通性、也抑制了些“卖一买一”的需求。非常时期，可以考虑使用非常办法。

◇  东莞中心城区、松山湖二手房仍然限售

而且，东莞在贷款买房方面也有相关的限制，如果在买第三套房时、名下有两套房房贷未能还清，则不予贷款。

另外其他的一些限制性措施，也应逐渐放开了。如今的楼市也不是完全的政策市，预计放开也难以造成楼市过热。

2、出台系列刺激性政策。

业内有位人士提到，东莞除了可以出些松绑性的政策，还可以出些刺激性的政策，这点笔者也比较认同的。

例如真正意义上的二套房，首付比例降至2成起（不含符合“认房不认贷”认定条件等情况）。

上车门槛是实打实地降低，应该还能刺激一些改善群体进场。

例如降低首套房贷利率，降低下限水平。

当前东莞首套最低4.0%，二套最低4.2%～4.4%。

根据贝壳研究院的报道，今年11月百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%。

◇  图源贝壳研究院

在首套利率上，东莞相比其他城市说高不高，但仍有一定的下降空间，比如珠海首套最低为3.6%、惠州首套最低为3.7%。

例如公积金最高贷款额度，从100万再提升到一个新的水平。

从东莞的市场实际情况来看，100万的首套额度、60万的二套额度都基本无法覆盖支付尾款的，除非首付给的较多，不然多数都要另外加上商贷进行组合。

商贷部分，目前首套最低利率是4.0%、二套最低利率是4.4%，而公积金首套利率是3.1%、二套最利率是3.575%。

◇  图源网络

公积金能全贷/多贷点，那么利息就能少付点。能省钱的政策都是好政策，都算利好。

例如在买房税费上，可以进行适当减免。

例如多举办购房节促销，加大人才购房补贴。

国庆时东莞推出百盘联展活动，前段时间还在塘厦推出购房节活动，都有优惠房源推出，这些都可以持续进行。

至于人才购房补贴，当前东莞在标准核定上还比较严、比较高，不妨试试适当降低条件、让更多人受益。

3、与时俱进，解决“历史遗留”问题。

例如针对多证房源，进行合证。

这个问题也如今东莞二手房市场比较内卷，而双（多）证房由于门槛、成本等问题，竞争力处于不利地位。

相关链接→：#小程序://东莞房产网/W9v6YLd7Lhm7ENu

（呼声高涨，东莞业主广泛期待执行“双证合一”）

假如双（多）证房能够合一，也有利于二手房市场的流通。之前有过传闻说会出台，具体情况只能说持续观察吧。

您觉得，除了以上这些，东莞还能打些什么牌？